http://www.sina.com.cn 2009年02月07日 01:14 中国证券报-中证网
北京楼市回暖 反弹还是反转？
□本报记者 林喆
在经历了近四个月大力“救市”后，北京楼市在牛年初春显露出了些许暖意。腊月二十九，北京市以“促进房地产市场健康发展”为由送出了一个新春大礼包。15条救市新政以超预期的力度，给楼市松绑,特别是“取消限制外资购买及放松二套房贷”的政策，更是在全国开了先河。
在政策效应的带动下，北京楼市销售从去年11月份开始持续回暖。那么，这种回暖是反弹还是反转？北京楼市是否在走出低谷？对此，乐观人士认为，“最坏的时刻已经过去”，今年下半年北京楼市将恢复增长。但悲观人士则认为，2009年，房地产整体下行依然是大趋势，“去泡沫化”和理性回归的进程远未完成，北京楼市真正的“否极泰来”尚远。
有效需求仍在观望
2008岁末以来，从中央到北京相继出台的一系列促进楼市健康发展的“暖市”政策，触动了置业人群的心理防线。家住在北京丰台区的何女士搁置了大半年的购房计划也因此重新排上了日程。
“现在二套房限制已松绑，加上央行频繁降息，购房的负担已经大大减轻。听说不少投资客准备低价卖房套现，如果价格合适，应该是买房的一个好机会。”何女士告诉中国证券报记者。但从元旦开始加入看房队伍至今，何女士一直没有“下单”。原因是“价钱并没有像想象中那样有明显的降幅，还是偏高，超过了预期。”
据记者了解，像何女士那样经过多轮看房却迟迟不肯出手的购房者目前占了绝大多数。显然，政府的“政策组合拳”并没有彻底改变购房人持币待购的观望心理。
对于普通消费者而言，比较具有针对性的政策不外乎减免各种税费、降低银行利率等，而优惠掉的这些部分与高房价相比，仍旧只是很小的一部分。价格调整到位，才是刺激需求释放的关键。
新年伊始，北京楼市的整体销售状况并不十分理想。据亚豪机构的统计数据显示，1月份，北京共成交期房住宅5957套，成交面积57.15万平方米，除去经济适用房、限价房等保障性住房供应，京城实际成交的商品住房为4719套，成交面积为46.69万平方米。成交现房商品住宅1243套，成交面积15.46万平方米。
环比去年12月，期房住宅成交套数和成交面积分别下降51.2%和51.5%，实际成交的期房商品住房则下降15.6%和25.6%。
亚豪机构副总经理王英男分析，1月份，京城楼市成交出现明显下滑，有节假日因素的影响，但大势不妙更不容忽视，就近期而言，北京楼市尚难有实质性的明显回暖，购房人的信心及对楼市的预期都需要较长时间恢复，有效需求仍将以观望为主。而在楼市大环境尚未明显改善的情况下，开发商的推盘热情和力度并不高，这也在很大程度上影响了市场成交。
价格分化日趋明显
春节前后，北京各大楼盘又开始了新一轮打折促销活动，除原有的折扣外，买房抽奖、买房送车、买房送家电等广告不一而足。
分析人士指出，由于“库存”房源亟待消化，而2008年土地放量和中小户型政策又将造成今年房产供应增长，北京楼市在短期内已形成了供大于求的局面，自去年9月以来，房价呈现整体下行态势。不过，高端物业和城区内优质房产的价格却仍在上涨，价格分化日趋明显。
据亚豪机构统计数据显示，1月份，京城实际开盘的项目数量为10个，新增供应套数为2832套，新增供应面积为26万平方米，开盘项目的均价为13560元/平方米，环比下降1.1%。而2月份开发商计划推盘入市的15个项目，整体拟售均价与去年同期相比，降幅已达10.7%。
但另一方面，北京高端楼盘的价格却逆市上涨。据北京房地产交易网的统计，北京2008年高端楼盘前10名成交均价持续上涨，总额前10名平均涨幅在26%左右。
排行榜前10名中，除了北京尊府、西苑好山居、紫御府三个新盘外，其他7个老项目都出现不同幅度的增长。北京星河湾从2007年的年度均价2.8万元，上涨到现在的3.1万元，涨幅达11%，这一楼盘已连续四年上涨。龙湖?滟澜山则从2007年的2.6万元/平米，上涨到目前的3.2万元/平米。
虽然高端楼盘均价出现了不同幅度的上涨，但销售额与上年相比都有所下降。统计显示，2008年住宅销售前十名楼盘的销售总额为166亿元，而2007年前十名楼盘的销售总额则高达248亿元，降幅达到33%。2008年销售总金额在10亿以上的高端楼盘仅有5个。
“高端楼盘虽然具有较强的抗跌性，但销售总额的下降，也说明这一房产类型同样也受到整体大势的影响。”中原地产华北区域总经理李文杰表示，“其中的差别是高端楼盘的价格保持稳定并有所上涨，而低端楼盘交易价格及数量都在下降。”
21世纪不动产分析师孟奇指出，高端物业成交量下滑，除了受市场整体低迷的影响外，品质稀缺、供应量日益减少也是重要原因。他预计，随着保障性住房供应的增加以及住宅郊区化趋势的增强，普通住宅将受到冲击，价格仍将继续调整下行，而城区内的高端物业则将保持稳定。
调整见底悬疑待解
经过一年多时间的调整，北京楼市依然处于“僵持”阶段，市场低迷何时见底，依然是一个问号。专家指出，楼市起伏与国民经济波动紧密相关，实体经济企稳反转，是房地产市场真正走出低谷的基石。
北京市社科院最新发布的北京经济发展报告显示，2009年下半年，如果国际金融危机不继续恶化，中国一系列保增长、扩内需的宏观调控政策切实有效，那么宏观经济形势将逐步好转，届时北京的商品房销售价格将会重拾升势，开始新一轮的上涨行情。为此，市社科院认为，这对有真实住房需求的购房者而言，将是一个比较好的入市机会。就近期而言，北京商品房销售均价仍将维持下跌态势。
不过SOHO中国董事长潘石屹则向“今年下半年楼市回暖论”泼了一盆冷水。他认为，受存量房和保障房双重压力，半年后北京楼市也难见底。
潘石屹指出，北京住宅市场上存量房在1925万平方米至2250万平方米之间，即使按前者存量来计算，北京2008年末住宅存量比2007年也上升了61%。这是今年房地产市场压力大的第一个原因。
另外，2009年北京市政府供应保障性住房用地，折合建筑面积850万平方米，而2008年住宅成交面积仅为809.5万平方米，还不及2009年政府保障房用地的供应量，也对今年北京房地产市场形成压力。
北京市房地产交易管理网的数据显示，截至2月4日，北京可售期房套数达18.09万套，可售房屋面积2291.07万平方米，其中住宅套数10.55万套，面积1313.85万平方米；未签约现房套数为17.81万套，面积1907.6万平方米，其中住宅套数3.92万套，面积563.13万平方米。按照2008年的成交量，这一库存量的消化周期将超过两年。
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