地产股淡季花开：年报透露绽放秘密

地产股淡季花开：年报透露绽放秘密
2009年03月23日 02:49 第一财经日报

　　但行业是否真正回暖仍待观察

　　王斌

　　尽管市场普遍认为地产市场正处于淡季之中，但是随着A股市场今年以来的回暖，地产板块却获得了“惊人”的反弹。年报数据也显示，地产股在去年全年依然出现“淡季不淡”的局面。

　　Wind数据显示，今年以来证监会13个主要行业中，房地产业以整体算术平均54.65％的涨幅成为仅次于采掘业之后的涨幅第二大行业，显示在市场的回暖中投资者依然较为看好地产股。

　　对比地产行业年报数据可发现，上述趋势正趋于明显。

　　截止到最新时间，已经有30家房地产公司披露了2008年年报，其中有19家公司净利依然处于上升势头，整体来看这30家公司2008年全年算术平均净利较2007年增长了6.1％，净利一改此前爆发式增长，显示了地产市场2008年遭遇的困难。而去年上述地产股的算术平均加权净资产收益率仅有11.87%，同比减少了0.66个百分点，显示地产股资产盈利质量也在下降，而去年末19.17亿元的平均预收账款较2007年也开始小幅减少。

　　此外，多项指标显示地产公司正在增加现金储备，加大销售力度。销售费用显示，2007年上述30家地产公司全年平均销售费用仅有1.02亿元，至去年末则增加至1.26亿元，增幅高达23.53％。

　　而相比前年末，上述公司的平均资产负债率已经由63.54％下降至60.08％，平均拥有的货币资金则增加至16.9亿元，较前年末的15.21亿元增加了超过一成。不过地产上市公司持有的短期借款却在增加，平均达到了6.74亿元，较前年末增加了7.5％，同时长期借款正在由2007年末的平均16.64亿元增加至去年末的平均19.37亿元，显示地产公司正在用加大短期借款的力度增加企业资金流动性。此外，2007年为平均－7.51亿元的经营活动产生的现金流量净额降至了2008年的－5.33亿元。

　　趋于对市场的谨慎态度，上市地产公司去年测得的资产减值损失平均达到了0.64亿元，较2007年末猛增了11.6倍，显然市场的冷淡给地产商带来了不少寒意。尽管地产商加大了销售力度，但是存货依然猛增，2008年上述公司的存货平均高达81.22亿元，较2007年末的57.9亿元增幅高达40.28％。

　　银河证券指出，目前房地产企业资金主要来源于银行贷款、自有资金和预收款。自2008年底以来央行针对国内经济下滑和应对国际金融危机的情况，由紧缩的货币政策转向适度宽松的货币政策，开发商的资金压力略有好转。

　　一位业内人士指出，目前判断地产市场回暖仍然为时尚早，但是部分年报数据显示开发商正在积极消化存货，自去年对于利于地产市场的系列政策出台以来各大城市销售正在迅速回升，地产商有望进一步改善资产质量提高自有资金，不过未来消化存货的压力仍然存在。

　　中原证券认为，房地产价格的下降是促进销售量增长的主要动力，行业真正的企稳、回暖、繁荣应该建立在扎实的需求基础之上。目前来看，行业基本面状况仍未明朗，政策角力仍在进行中，观望情绪阻碍地产公司业绩增长，金融危机带来的购买力低迷以及高房价带来的滞销仍然是地产股上涨的压力。

　　但同时多家机构的研究报告均指出，目前部分地产股的行业估值有进一步获得提升的内在需求，投资者可以予以关注。目前万科A（000002.SZ）的2008年估值仅在20倍左右。

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