□本报记者 费杨生
一系列经济刺激措施、房地产利好政策的出台以及11月份各地楼市交易量的放大，使得一些业内人士欢呼楼市最坏时刻已经过去。但反对的声音认为，在经济预期更加悲观、楼市高库存暂难以消化、保障房入市冲击等诸多因素的影响下，楼市明年的日子或更加难过。
高库存之殇
政策利好效应在11月初露端倪，各地商品住宅成交量均不同程度环比上涨，但在市场需求急剧萎缩、观望气氛依然浓厚的当下，前期滞销造成的楼市高库存短时间仍难缓解。
地处北京西四环与西五环之间的某大型楼盘日前以低于周边楼盘2000元/平方米的价格开盘，一度引起“抢购”。一位购房人告诉记者，这个每平米1万多元的楼盘比去年这个地区逼近18000元/平方米的房价低了近40%，与自己的心理价位比较相符，而且她估计价格不会再降到哪里去了。但记者的一位计划在此区域买房的朋友认为，房价明年还会降一些，这个区域的房价应会跌破1万，他还要等等看。
在政策刺激和降价促销的共同作用下，这些低价开盘、大幅打折的商品住宅成为楼市淡季的一个亮点，与保障性住房一起带动了月度成交数据的反弹。北京市房地产交易管理网数据显示，11月期房住宅签约12479套，签约面积119.6万平米。其中，经济适用房、限价房签约7026套，签约面积为57.2万平米，分别占总签约套数和面积的56.3%和47.8%。与10月相比，期房住宅签约套数增加了50.9%，签约面积增加了52.4%。
易居中国的统计显示，11月上海商品住宅70.85万平方米的成交量已恢复到今年7月的水平。中国房地产指数研究院深圳分院的报告显示，11月深圳市商品住宅交易，比上月增加2550套，平均每周成交1510套，每日成交216套，达到了今年以来商品住宅成交量的最大值。
但高库存状况仍威胁着开发商资金链条，并继续对房价下行施压。北京市房地产交易管理网数据显示，截至12月1日，可售期房住宅套数为113147套，可售面积为14010146平方米；未签约现房住宅套数为35698套，未签约现房住宅面积为5099496平方米。这比去年同期的67034套、9420689平方米和21497套、3428274平方米分别增长了68.8%、48.7%和66%、48.7%。
同样的情况还在杭州等地出现。杭州“透明售房网”12月1日的数据显示，杭州市区商品房（不含经济适用房）可售套数为31668套，比今年5月24日的16892套增长近90%。
从全国来看，国家统计局数据显示，截至10月末，全国商品住宅空置面积为6835万平方米，同比增长18%。从房地产上市公司的存货来看，剔除ST公司后86家A股房产公司三季度末的存货金额高达4015.2亿元，同比增近60%。
SOHO中国董事长潘石屹认为，目前北京楼市库存处于正常水平。他说，去年北京一手商品房成交总量是14.9万套。从数据来看，在过去几年时间，库存消化期基本都在一年左右。但他强调，如果北京再每年推出10万套保障房，就会在数量上打破普通住宅市场供求关系的平衡，这种供求平衡的打破还会在房价上反映出来。
有业内人士称，考虑到前期房地产投资的大幅增长可能带来的供应激增以及保障性住房陆续入市等因素，即使按照年内成交情况最好的月度销售进度计算，行业库存量仍会有增无减。这将给开发商资金链和房价进一步施压。目前，全国70个大中城市的房屋销售价格同比涨幅下行曲线清晰可见：1-10月分别为：11.3%、10.9%、10.7%、10.1%、9.2%、8.2%、7.0%、5.3%、3.5%、1.6%。从北京的情况来看，11月开盘的31个项目开盘均价为13462元/平米，比10月降了1.4%，比去年同期降了16.3%。“我爱我家”的数据显示，11月，北京市二手商品房的交易均价跌至8131元/平米，环比回落8.41%。
9000亿元保障房横空出世
下行趋势明显的房价不仅承受着行业高库存的威胁，还面临着近万亿元保障房投资的结构性冲击。
建设部副部长齐骥表示，今后三年，全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，同时，完成约220万户林业、农垦和矿区的棚户区改造，总投资将超过9000亿元，平均每年3000亿元。
从各地近期出台的楼市政策来看，加强保障性住房建设是其未来一段时间的重要取向。比如，北京日前出台的楼市新政就明确表示，将加快推进在施工的530万平方米保障性住房和限价房建设，落实今年800万平方米建设任务，明年计划新开工政策性住房850万平方米；北京还将限价房覆盖范围扩大到了公务员和教师等人群。
潘石屹认为，保障性住房将改写楼市格局。与保障性住房相邻、档次差不多的普通住宅的价格会逐步地向保障性住房靠齐，普通住宅开发商的生存空间将面临很大的压缩。但也有专家认为，保障性住房挤占了原本就紧张的商品房土地供给，从长远看会对商品房价格起到一定的助涨作用。
同时，业内对如此大规模的保障性住房计划能否实现持怀疑态度。国信证券报告认为，2007年北京计划建设250万平方米经济适用房、350万平方米限价房，如果全部得以落实的话，按正常施工周期测算，基本能在今年上市供应。而今年年初至11月21日，北京经济适用房的上市量仅为70.1万平方米，限价房的上市量仅为252万平方米，距2007年计划尚有较大缺口，2007年的计划已难完成，有理由相信2008、2009年也将无法实现。
业内专家称，不管保障性住房建设目标最终能否实现，其受到地方政府的更加重视必将显著影响楼市供求双方的心理，需求被进一步分流或推迟会助长目前的观望气氛。
寒冬还是初春
明年楼市还将继续调整已成业内共识，但一系列利好措施是否将把楼市带出寒冬而走向初春呢，业内对此争议颇大。
富力地产11月下旬发布公告称，随着中央出台更多优惠政策振兴楼市，相信房地产业最坏时刻已过去，市场约需三至五个月培养信心，房价将趋向稳定。中国房地产业协会秘书长朱中一认为，在中央政府和一些地方政府近期出台的一系列措施的刺激作用下，总体上看，未来几个月楼市继续下降的空间非常有限，房价大跌可能性大大减少。
但某A股上市公司下属房地产公司的一位副总裁认为，金融危机有可能进一步蔓延，实体经济所受影响可能进一步加大。因此，房地产的冬天还没到。该公司做出了“放缓”发展进度的决定，即放弃正在洽谈的项目，暂缓投资新项目，研究新楼盘开盘的合适时机，多种措施推进在售楼盘销售。此前，以万科为代表的房产上市企业已纷纷宣布部分项目暂停施工、削减新开工面积等计划。
“我爱我家”副总裁胡景晖认为，目前楼市尚无明显走暖迹象。在经济下行压力趋强，相关利好政策实施细则出台缓慢等因素下，市场观望气氛依然浓厚。最为重要的是，观望情绪下买卖双方的价格博弈依旧激烈，目前房价水平相对于买方市场的购买力而言仍有较大差距。
中国人民大学“中国宏观经济分析与预测课题组”的报告认为，房地产行业的大幅度调整将在2009年全面爆发。2009年的房地产将面临供给提升和需求大幅度下滑的双重压力；如果没有外部力量干预，到2009年初资金来源累计增速与应付款累计增速之间的缺口加速扩大必将使大部分房地产企业资金链断裂。这种资金链的断裂就意味着中国房地产的“硬着陆”。
潘石屹说：“不要误以为红叶是春天来临的象征，那是进入冬天的标志。对目前房地产市场和经济的判断万不可过分乐观。”
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