潘石屹气质中的独特之处在于，他没有架子，但你觉得他就是个名人。当他和一堆人同时走进来时，你能轻易地辨别谁才是主角。
十几年来，他在北京盖着很别致又很波普的房子，个人形象精致得有些坎普，却信奉极简主义和扁平化管理，不嗜烟酒咖啡，信仰爱，会一直很技巧地说出不违反主旋律、不惹恼民意却也让人觉得真诚的话。
2009年的夏秋之交，他和他的SOHO以24.5亿元买下上海南京西路的东海广场，近乎完美的地段，加上优惠的价格，让这位信仰实用主义的地产商人感觉很爽。
潘石屹说，他是以一种敬畏的心态走进上海滩的。但一旦进来了，就是有备而来。他在多个场合讲述了林肯的故事——男人腿要多长？能够着地就好。“结结实实踩在地上”的定位，意味着SOHO中国在闯进上海滩之后，仍然坚持其紧贴市场、为本土创业者服务的理念。
他能成功吗？
倾听老潘神侃
潘石屹和他的SOHO中国将那些位居核心地段、设计时尚的写字楼和商铺，分拆卖给国内层出不穷的中小企业家，在投资渠道匮乏的中国，这一做法让SOHO成为最赚钱的房地产公司之一。
撰稿・季天琴(记者)
9月25日下午，在上海大剧院八楼的宴会大厅，当那个圆头圆脑、戴着黑框眼镜的男人出现时，现场还是产生了小小的骚动。
潘石屹来了。一脸的招牌笑容，谦和中带着点狡黠。
他气质中的独特之处在于，没有架子，但你觉得他就是个名人。当他和一堆人同时走进来时，你能轻易地辨别谁才是主角。
SOHO中国董事长潘石屹当天出席“上海静安南京路商业地产高峰论坛”，还是一贯的装扮——短寸头、黑套装、灰领带，摄影师请他摆起POSE，他熟谙照做。
摆个打高尔夫的POSE吧——面对摄影师的建议，他有点无所适从。旁边的助手笑起来：他从来不打高尔夫的。
此前一个月，SOHO以24.5亿元从大摩手中买下上海南京西路的东海广场一期，近乎完美的地段，加上优惠的价格，这笔危机中的收购还是让他看起来心情不错。
在接受本刊采访时，潘石屹建议把座位拉近一点，因为“离太远会使我看起来生疏”。现场的人一一和他合影，他也含笑配合。
老潘将这种待人接物的谦恭，归结为自己的苦孩子出身——甘肃天水出生，从小就是受歧视的底层。他总是很勤勉，每天都在博客上吭哧吭哧写文章，对待质疑似乎也很透明。
在土地资源完全掌控在政府手中的制度环境下，潘石屹从来都否认自己有深厚的官家背景。无论别人怎么怀疑，他的确没有在行贿受贿方面曝出丑闻。
对于能拿到东海广场，他的解释是那座大楼“空置着也是静安区的负担”。当时静安区派了几个人去北京跟他们谈，说静安区10多座写字楼每年贡献的税收都是1亿以上。“吃了顿烤鸭，就跟我们说要2亿了。”他开玩笑地说。
你不得不暗暗佩服他的精明。和地产界的深水隐鳄相比，潘石屹不能算得上有背景的人，但他却是一个最能利用社会资源的人。之前有媒体报道东海广场项目偷税漏税6个亿，但是只用了一个晚上，一些英文媒体的标题便成了“潘石屹涉嫌偷税漏税6亿元”，虽然这跟潘石屹并没什么关系。
这是个能抓住市场机会进行另类出击的人。作为一位民营企业家，他在资本及政策的夹缝中展现了聪明和智慧，开辟了生存和发展的独特路径，以至于有人说，在不完全具备市场竞争条件的房地产行业，潘石屹是最有市场意味的一个人。
10年来，潘石屹和他的SOHO中国将那些位居核心地段、设计时尚的写字楼和商铺，分拆卖给国内层出不穷的中小企业家，在投资渠道匮乏的中国，这一做法让SOHO成为最赚钱的房地产公司之一。
对于一个起点低、财务保守的公司而言，这种以资金高速周转为核心的商业模式是SOHO发家的基因之一。如今，他是北京最大的商业地产开发商。
喜读经书、经常现身于各种道教佛教大会的老潘，更爱谈他的建筑哲学和文化，他追求开放的街区，强调多功能的融合，在那些充满了现代主义符号的建筑群里，他追求的是自然、混杂的集市效果。
在谈到生意时，擅长讲故事的潘石屹并不会务虚，他总能让你听到金钱的美妙声音：“跟着我们的业主现在有7000多个，全赚钱了，包括物业的升值、房租，我们统一出租，统一管理。”
尽管目前上海的商业地产现状并不乐观，但潘石屹不会接受现有的游戏规则。他在多个场合讲述了林肯的故事——男人腿要多长？能够着地就好。“紧紧踩在地上”的定位，意味着SOHO中国在闯进上海滩之后，仍然坚持其紧贴市场、为本土创业者服务的理念。
“我们面向的公司不是世界500强，而是江浙500强。”潘石屹笑着说。
凭借着实用主义和经验主义，善走精巧路线的潘石屹正向另一个方法论迈进了一小步——SOHO东海广场不会复制北京的散售模式，暂时出租，租金也要随行就市。“不能让办公楼空着，最大的浪费，就是端着架子租不出去。”他说。
论坛结束后，围绕着冯仑、SOHO的成功经验和它的上海攻略，我们进行了颇有趣味的访谈。
攻略一：我们对东海广场的定位，就是要像男人的腿一样，结结实实踩在地上。
《新民周刊》：我们看到，SOHO中国一直不看重土地储备，而把自己定位成一个商务物业开发商，散售的模式是如何确立的？
潘石屹：政府有关方面三令五申，说两年不开发土地就收回，尽管没怎么执行，可是我们就认定这个原则，万一哪天强制执行了呢？国土资源部老喊着“狼来了”，有一天“狼”可能就真的来了。不搞土地储备，跟我们的纪律性有很大关系。
散售的商业模式，使我们在过去10年里从一个小公司发展成一个特别大的公司，因为资金回笼快。我如果拿着一个楼房，二三十亿放在那儿，哪来的钱再盖楼呀？这些年来，几乎每个城市都造了很多不太好看的、恶俗的建筑，SOHO中国又喜欢建房子，所以我们要抓住更多的机会。
《新民周刊》：比较一下你和冯仑在商业地产上的模式吧。业内人士说，SOHO中国的散售方式是批发商，冯仑则更像个包租公。
潘石屹：这些都是想象出来的，冯仑还想建世贸大厦呢。一个商业模式是否成功，是要经得起市场检验的——我们赚到钱了，得到发展了，我们交的税比别的房地产商交的税还高，地方政府高兴得不得了。
其实这10年来，我们的业主赚的钱更多。他们赚的钱加起来，比我们的项目销售额还多好几倍，大家一起分享嘛。
《新民周刊》：你自己也说过，建外SOHO如果不卖的话，现在仅地价都比当年的项目销售额要高。有人说你在大势的判断上不如冯仑，这话你服么？
潘石屹： 我们6个人(注：当年的“万通六君子”： 冯仑、王功权、潘石屹、易小迪、王启富、刘军)关系很亲密。冯仑是个特别聪明、特别好学习的人，那些网络上的名词，二十岁小年轻说的话，他全知道。
他原来的爱好是“三小”——坐小车、听小曲、看小报，当年的流行歌他都会，孟庭苇的《冬季到台北来看雨》，歌词他都能背出来。他接受的信息量特别大，那时候没互联网，他每到一个地方都要买一堆小报。我到宾馆的时候，最怕电视机，但冯仑必须把电视机打开，哪怕是只有两个人在说话。
冯仑说过，有三个人对我影响最大——邓小平、我老婆，还有一个是他自己。他比我大4岁，那时我20刚出头，经常跟着一个比我大4岁的人的屁股后头跑，他认为我一个甘肃天水过来的，能有今天这模样，都是跟着他成长起来的。
《新民周刊》：东海广场被你拿下来了，但目前上海整体的商业地产环境似乎并不太令人乐观啊。
潘石屹：在高端地产和人口分布上，北京和上海都差不多。尽管过去几年中国的房地产起起伏伏，但上海地产占中国房地产销售额的1/10没变，北京占有的1/10也没变，所以这两个城市从地产总量上来看，应该差不多。
从辐射区域来看，中国的北方地区都向往北京，但长三角地区则向往上海，因为大家相信在上海能够更成功。
《新民周刊》：既然这样，东海广场是否会复制SOHO在北京做得很成功的散售模式？目前来看，上海的商业地产空置率据说是去年的3倍。
潘石屹：目前我们还是计划先出租。不能空置，空置就是浪费。美国总统林肯参加竞选时，因为长相特别丑，一个女选民就问他，一个男人的腿长多长的时候好看？林肯说，只要够着地的都好看。也就是说，所有男人的腿都好看，只要能够着地就行。我们对东海广场的定位，就是要像男人的腿一样，结结实实踩在地上。
目前东海广场的出租率只有30%左右，租客都是跨国大公司。我们会对项目的定位做一些调整，使其主要面向国内的本土企业。类型绝对不能单一，单一的全失败了，南京路就有个很好的融合。
如果说有个对立面的话，那就是陆家嘴(28.26,0.87,3.18%)，据说空置率现在已经是30%了，陆家嘴和华尔街，都是一种类型，成片的写字楼漂亮得不得了，但就是缺乏活力。
目前上海商业地产规模约有4700万平方米，总量上已经很过剩了，跟上海1700万人口一对比，很多人就觉得上海的商业地产没法做了。但是房地产毕竟是不动产，越是在过剩的情况下，繁华地段的生意可能会越好。
《新民周刊》：这意味着你们要调整之前比较擅长的散售模式？
潘石屹：我们的模式在不断调整之中。如果未来的市场还像现在这么疯狂，选择拿地、拿项目就需要很多钱，那么我就要拼命加快已有项目的销售；如果市场情况特别不好，销售受阻，那么我们拿项目就会容易一些，目前我们自有现金，加上银行贷款大概有200多个亿，这就是说，我们可以进200多亿的货。
现在的SOHO中国正在进行着新的调整和转型。一是地域上要扩大，比如从北京扩展到上海；二是未来要把持有物业和销售物业的数量调整到一个合适的比例，像北京前门大街5.4万平方米必须留下来，因为这块土地寸金寸土，所以必须持有。
攻略二：这个时代最重要的精神，是认为自己不行，而且要在任何人身上发现优点。
《新民周刊》：这似乎说明，不断跟市场妥协、机会主义和实用主义的价值观是你立足的根本？
潘石屹：机会主义不好说，但是商业就是实用主义，实用主义和经验主义对商业来说是至关重要的。毛主席当年批判教条主义和经验主义，(意思)说马克思列宁怎么说的他不管，他就看中国的实际情况，这种思想发展到后来就是邓小平说的“摸着石头过河”。
作为一个好的商人，一定要面向市场，别整天这个模式那个模式的，别人说的商业模式是没用的。
首先你在大势上得看得远，否则你会很恐慌，就像现在突然来一个金融危机，弄得这个跳楼那个卧轨的，你得有信心，现在美国人民就没信心了。为什么中国现在敢放钱出来？我听中国人民银行的几个领导说，美国政府现在往下放钱就放不下去了。其次在具体操作的时候，一定注意千万别搞革命的浪漫主义，否则你做生意就得亏本。
《新民周刊》：大家都在喜迎建国60年，你最近也写了应景文章，说自己是60年剧变的样本。
潘石屹：共和国60年，我一个40多岁的人没法评价，挨饿是什么滋味，把上海的知青打发到荒郊野外是什么滋味，这些我都无法评价，这要让那些经历过的人去评价，他们的评价，比我们看点书或者道听途说的要真实得多。
但是我看到了30年来中国的前所未有的变化。咱就拿建房来说，20多年前建的房子多惨啊，30多年前的房子更是没法看。一个经济体能起这么大的变化，确实是个奇迹。在这30年的变化中，如果要找个样板的话，那就是我了。那时我们天天吃救济粮，救济粮是什么——红薯片，你或许不相信，我现在一看到红薯片，肚子里还直冒酸水。那时候真的吃不上饭，我的两个妹妹都送给别人了。有人问我小时候记忆最深刻的是什么东西，我说记忆最深刻的就是吃上了细粮——那时候能吃饱饭就行了，别的什么都不重视，包括学习成绩。
改革开放30年，我就是一个脱贫榜样。那时村里人跟我爸妈说，你们家都穷成这样了，还让孩子上什么学，回来干活吧，但我爸妈坚持让我上学。当年我们家是最穷的，现在成了村上、包括县里最富的了。
《新民周刊》：你1987年去深圳，1989年又去海南创业，经过这么多年的大浪淘沙，是何以走到今天的？
潘石屹：我觉得时代是最重要的因素。有两点也至关重要，第一就是要看得远，相信中国的未来，相信未来是个公平法治的社会。我跟公司的财务人员开会，唯一唠叨的就两点原则——绝不做一分钱的假账，绝不偷税漏税。你想我们每年上百亿的销售金额，稍微偷点漏点算什么？但是我们一分钱没漏过。这些年我亲眼看到一批批企业相继垮掉，基本上是5年一批，很多不是因为投资失败，而是倒在了偷税漏税和行贿受贿上。
第二，如果我可能有点才能的话，那就是相信自己什么都做不好，让别人去做，团队精神比个人能力有用得多。我看过去的那些同学，那时候在考试中第一第二的，现在状况都特别不好。如果别人都不如你，那也就不会帮你了——所以这个时代最重要的精神，是认为自己不行，而且要在任何人身上发现优点。
《新民周刊》：在你看来，这些年活下来的房地产企业都有哪些共性？
潘石屹：万科算是一个标本吧，现在万科的规模最大，全中国第一，也是全世界第一，他们开发的建筑面积是第二名的两倍，所以很多人研究万科，觉得他们这个对那个也对。
我跟王石很熟，他老爱搞技术，一开始号召全公司学PowerPoint，要做幻灯片；一会又要在上海搞什么构建式房屋，其实这些都不是他的强项。虽然他自认为身处第一线，其实他对先进技术的认识是很麻木的。你想他天天在喜马拉雅山上，这个行业真正进步到哪一步了，他真是不知道——结果他就爱做这方面的尝试。
但王石是个正派的人，他就是不偷税漏税、不行贿受贿，所以尽管他犯了好多错误，最终一步步还是发展起来了。以我对万科及王石的了解来看，万科的企业文化就是正派的企业文化。你要是不正派，出去谈个项目就给人一点回扣，但是万科上上下下不会出现这种情况。
这么多年活下来的企业，虽然大家在技术方面有高有低，但总体来说都是正派的企业。房子漏水了、构建不好，这些都是能弥补的——但如果老总被抓了，这个企业就完蛋了，只要走错一步就没了。
《新民周刊》：在媒体的报道中，你的故事都是从1987年“偷渡”去深圳开始的，那时大家还在为理想主义煎熬，你却走上了实用主义的道路。
潘石屹：我那时也是理想主义呀——为中国的市场经济而理想主义。那时我在石油部管道局工作，工资特别高，我最后一次拿工资的时候，是101块钱。那时我整天坐机关，工资里还有24块钱的野外津贴，以及1.2元的自行车费等等。
因此，当听说我要辞职的时候，我爸说我疯了，我说我待不下去了，我得“下海”。在那个机关里，我基本上就干两件事，第一就是捣鼓电脑搞编程，当时我们什么电脑都有；除了电脑，就是一年四季分东西，我分过鸡蛋，分过草莓，分过豆腐皮、粉条、大米，都是下属单位为巴结我们送的。
攻略三：上海有很多机会，我们还是要看价格是否合适。
《新民周刊》：还是回到你的商业模式上。散售也会带来一个项目的持续性问题，当年任志强也曾批评过你，说这种快速销售会带来项目的“断顿”。
潘石屹：这10年时间，任志强没有一次不来批评我们，而且几年前，他还把自己写的批判文章偷偷送给了《北京青年报》，我说你别偷偷送，我们出了一本书，叫《SOHO现代城批判》，专门扒自己的皮。现在你可以问任志强服不服气。他原来是个大公司，现在越办越小，我们呢？则是在现有的商业模式下越办越大，规模已经是他的好多倍。
从目前来看，我们再持续发展5年是没有问题的——在5年内，我还有那么多钱呐，还怕找不着继续发展的机会？很多人说，你才有4年的土地储备，别的公司土地储备都30年了，最多的有151年的——实际上我们是安全的，他们是不安全的，万一国土资源部真的执行“两年不开发土地就收回”呢。
《新民周刊》：散售的模式会导致物业管理混乱，你认为呢？
潘石屹：一个好的商业模式，总是要慢慢调整修改，我们现在已经认识到物业管理还是十分重要的。原来我们相信社会化的管理，开发后请最好的物业公司。我们有两个项目，一个现代城，一个建外SOHO，当初选物业的时候是非常慎重的，现代城当时选的是中海物业，但是没想到过了一段时间，我们选的人被抓起来了，这下就乱套了。
建外SOHO当时我们找的是赛特物业，结果管了一段时间总公司闹政变，好像让人给收购了，所以从目前来看，我们一定要成立自己的物业公司，这样质量和品质才能有保证。
《新民周刊》：未来你会更多着眼于上海的商业地产么？
潘石屹：上海有很多机会，我们还是要看价格是否合适。长宁区领导曾对我说，以后围绕虹桥机场这一交通枢纽，长宁将跟周围的苏州、无锡等地建成半小时经济圈，这让我很动心。如果长宁区也能给我类似虹桥机场那么大的地，我一定会考虑，就像我扎根北京CBD区域开发了15年一样。
《新民周刊》：你怎么看目前的“地王”频现以及央企拿地的情况？
潘石屹：最关键就是央企为什么一下子就起来了？因为中国面对金融危机一直实施宽松的货币政策，再加上4万亿的救市计划，这么多钱让央企拿了，他们根本不知道怎么花。各个行业产品过剩，他们想象中的房地产是个暴利行业。我们在竞拍“广渠路15号”那块地的时候，一共去了11家，除了我们一家，剩下的全是国企。
有很多人特别悲观，觉得中国多少年来辛辛苦苦建立的市场经济，到头来国有企业都把民营企业给挤压了，但是我也能理解，这个时候政府要救市了，政府只能把钱交给国企，它怎么可能把钱交给我呢，交给我就不正常了，是吧？
《新民周刊》：地王频现，对未来的房价会有多大的影响？在你看来，现在土地市场和房地产市场肯定充满了泡沫吧？
潘石屹：对房价的影响是肯定的，不过国土资源部不太承认。创造一个地王，周围方圆两公里的地价全涨了，这就是市场的一个反应。周围拿个地每平方米都2万多了，我的房子凭什么还卖1.2万？
我觉得上海的住宅市场一定要警惕。今年9月份开盘的项目，有13个楼盘的单价都超过10万元(每平方米)了，这在全世界都是最高的。中国的收入水平、发展速度，能不能支撑这个价格？
攻略四：如果每天看自己的财务报表，再跟其他上市公司的财务报表一对比，然后乐半天，那就要出问题了。
《新民周刊》：任志强说你把西红柿卖成了水果的价格，他说北京的房价就是被潘石屹炒起来的。在公众的印象中，你是把概念引入地产，从而把房子卖出了好价钱，你同意这种说法么？
潘石屹：这实际上还是跟任志强有关系。你想我小时候，爷爷是国民党军官，在我出生之前就去世了，爸爸是右派，家庭又是地主成分，是受歧视的。但任志强他爸是建国时期商务部的常务副部长，以后是常委——他是高干子弟，所以我们俩对人的态度不一样，他穷横穷横的，对谁的态度都不好，包括对他爸。对建设部部长，还有曾任北京市市长的王岐山，他见面就训人家，把人家气得不得了。
上次我和任志强参加曹景行的一个节目，每人谈自己的童年，曹景行是上海长大的，我讲的事情他们都没听说过，他们讲的我也不能想象——任志强说他小时候，家里的警卫员老欺负他，人家是高干，家里有警卫员，我也想象不到。
《新民周刊》：那任志强说你把房价卖高了是不是事实呢？
潘石屹：这是一种市场能力。任志强真是卖不出东西，好东西他也卖不出去，他转来转去有4个项目都转给我们了。他们公司的人说：咱们卖的话不也能卖出去吗？任志强说：你去试试，咱们不是都没卖得出去？
他的项目我们接手后都改造了，他们造的东西有点粗糙，同样一块布，任志强设计出来的衣服和世界大牌设计出来的肯定不一样，他造出来的是大褂，就是卖不出去。
我向任志强拿了4个项目，“尚都”是块地，“光华楼”也是一块地，但我们设计出来的就是不一样。我跟他只接了一个现房，花了一年时间改造，都快把我累死了。
《新民周刊》：现在土地资源掌握在政府手中，你们还是能拿到地，很多人就怀疑你们是不是有背景。
潘石屹：我们跟政府官员接触得非常少，我们没有一点点背景。背景这个东西，是个双刃剑，能给你带来好处，也会让你垮台。我们是按照自己的路子，做公司跟做人一样，要有一个纯洁的动机。
背景背后一定是有交易的，比如说你偷税漏税，税务局的人来找你，你们可能会坐下来谈谈，而且可能能谈出一点背景，但这个背景可能随时是个定时炸弹。
《新民周刊》：你觉得目前SOHO中国面临的最大压力是什么？
潘石屹：目前SOHO中国从财报报表上来看，业绩非常强劲，我们可称得上是最好的财务报表，销售业绩也比较好，最大的危险就是不操心。如果每天看自己的财务报表，再跟其他上市公司的财务报表一对比，然后乐半天，那就要出问题了。
如果我们长期沉浸在胜利中，那就没有创新能力了。这个世界变化太快，等你高兴个三年，再想调整就来不及了，所以要不断创新，来适应市场的变化。■
老潘挖到的是不是“金矿”
面对让人看不懂的上海楼市，注重实用主义的潘石屹并不悲观，相反，他正凭借猎人般的机警与精明，耐心寻觅着价廉物美的“猎物”。
撰稿・任蕙兰(记者) 袁晨雨
上海地产有好消息，也有坏消息。
已有内部人士透露称，监管部门在今年7、8月份已警示银行，“关注商业房地产的风险”；其理由是目前酒店、办公楼等商业运营情况不佳，租住率及租金下降，调整可能还会延续。
一个明显的征兆是：近期沪上高星级酒店出租率、房价大幅滑坡，个别在建项目出现烂尾迹象。
如果用数字来说话，我们看到——
今年上半年，上海办公楼平均租金报价已下跌11%，个别物业从高峰时每天每平方米14-15元降到目前的7-8元；从售价来看，有统计数据显示，8月上海一手产权式写字楼成交均价达2.51万／平方米，这一价格与动辄五六万、甚至超十万的豪宅相比十分“寒酸”。
面对让人看不懂的上海楼市，注重实用主义的潘石屹并不悲观，相反，他正凭借猎人般的机警与精明，耐心寻觅着价廉物美的“猎物”。
“数据显示，目前商业地产的过剩非常严重。”中国指数研究院副院长陈晟说，“这也导致北京、上海等地的商业地产稳中有跌。但我们依然不可忽视其中的商机所在。就拿上海来说，南京东路、虹桥、真如和世博四大板块不容忽视。未来的投资有多种选择，像老潘那样胆子比较大的，完全可以投资钻石地段的商业地产。”
中企涌动
今年上半年，陆家嘴(28.26,0.87,3.18%)集团以17.6亿元人民币收购上海浦项广场；8月，SOHO中国以24.5亿元收购位于南京西路的“东海广场”。两个项目均是中资收购外资。
仲量联行在一份研究报告中披露，2005年到2007年间，外国投资者购买了中国近60%的高端地产资产，而今年上半年，中资投资占高端地产总投资比例上升到70%，该数字在2008年仅为36%。
上海社科院商业地产专家朱连庆表示，“未来上海高端商圈将不光是外资唱主角，中资企业也应有一席之地。一些具有前瞻性眼光的国内企业，趁外资受到全球经济衰退的挤压、自顾不暇之机果断出手，抄底甲级写字楼。”
朱连庆认为，上半年随着市场整体复苏，金融机构盈利状况开始“回暖”，不少机构计划扩大办公用地，以便扩展业务；另一方面，写字楼盈利模式多元化，既可自行经营，也能进行资本运作，对下半年金融市场不太乐观的机构更将资金投进了高端写字楼。
业内分析人士表示，4万亿货币政策出台，制造业企业“手头宽裕”，但在实体投资环境恶化的情况下，企业拿到资金后，无法进行实体投资，部分资金就流入房产市场，尤其是投资价值较高的甲级写字楼市场。
寻找价值洼地
朱连庆认为，与住宅不同的是，高端写字楼对城市经济具有强大的推动作用，因此具备长期投资价值。
他说，在美国纽约、法国巴黎、英国伦敦、日本东京等许多经济发达的大都市，都集中建有设计先进、造型气派、设施智能、功能齐全的宏大商务楼宇群。
目前，与其他几个国际大都市相比，上海的高端写字楼市场仍然是一块价值洼地。一份最新调查报告显示，截至2008年5月，全球50大租金最昂贵市场排名中，位列三甲的分别是英国伦敦西区，俄罗斯莫斯科，日本东京(内中心区)；按人民币计算，每年每平方英尺租金分别为29815元、23129元、21922元。而上海浦东仅列第39名，每年每平方英尺人民币6813元。
这些数字意味着，以上海的金融环境衡量，写字楼真正的价值远高于目前的租金水平。随着城市经济不断增长，黄金地段的高端写字楼仍有增值空间。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉《新民周刊》，“目前上海住宅租金回报率在3%以下，而商业地产则达到8%-9%。部分写字楼的售价水平虽低于高档公寓，但租金水平却远超过高档公寓。”
民营企业抄底时机？
随着外资纷纷减少租赁规模，一直以来对高端商务楼望眼欲穿的本土民营企业，似乎看到了最佳的入驻时机。
陈晟说，一些中小民营企业仍然习惯在乙级写字楼或住宅楼办公，比如，潘石屹的第一个项目现代城，就是在北京CDB区内按住宅立项，最后以写字楼产品出售的。“他运作的精髓，就在于让想买写字楼的人，可以得到住宅楼的按揭贷款”。
但是，当民营企业逐渐成长为大企业集团时，“它们在提高企业竞争力的同时，也需改善自身形象，进驻高端写字楼就是第一步”。
朱连庆认为，民营企业要有进军高端商务楼的前瞻眼光。“金融风暴袭来，国外资金在收缩，它们占据中国甲级写字楼的市场份额有所减小，民企可趁这个机会进入。相对来说，甲级写字楼成本较高，但其商务价值也高。”
寻找哪些“金矿”？
陈晟认为，要投资商务楼，关键在于选定有潜力的地段。“目前，陆家嘴商务楼微跌，但陆家嘴、徐家汇等地已经形成了稳定的商业圈，目前只是在波动震荡。抄底要选起点较低，未来很有机会的地段，比如虹桥和真如。”
他说，“从国际商业地产市场的角度，我们看一下伦敦和阿姆斯特丹，便不难发现，单纯的高端已经无法成为吸引眼球的卖点，北京CBD商圈中写字楼空置率较高的情况，就是最有力的证据。“国内至今还罕有投资者关注到拥有环保标志和认证的写字楼，这是国外高端写字楼的发展趋势，其实也是一个被人忽略的商机。”
陈晟认为，“上海未来的投资亮点，一定还是甲级商业地段的高端写字楼，以及顶级商铺的投资。从数据上分析，梅龙镇、恒隆广场和中信泰富传统三强的地位难以撼动。但是，南京路商圈仍然拥有潜在商业价值。”
潘石屹曾为了SOHO北京的项目，亲自跑到山西、内蒙古等城市，吸引那里的民营企业进驻SOHO写字楼，这些客户大多是年轻富裕的企业家，也成了之后SOHO中国的投资主力军。因此陈晟认为，“老潘还是应该尊重他的消费者，在杭州、义乌、温州以及上海本地一些企业家群体中挖掘潜在投资者。这些企业家很需要类似SOHO的办公模式，有些人甚至需要SOHO来引导，这种曲线定位一定能为SOHO东海广场带来很大商机。”
而在朱连庆看来，投资商业地产，还要考虑企业的行业背景，选择集聚性强、辐射能力广的区域。例如，北外滩的发展定位是航运服务业集聚区，在接下来的10年，将吸引全球航运顶尖企业入驻，北外滩区域将带动入驻的航运业民企提高产值效益。■
静安南京路与“第五大道”
专访静安区区长张仁良
静安南京路不仅以打造上海国际购物标志性地区为己任，更以赶超世界顶级街区为目标。
撰稿・苏庆先(记者)
在美国纽约，“第五大道”作为美利坚时尚生活的标志之一，成为引领世界风潮的高端商业物业高地。在那条世界最知名的大道上，园景豪宅和全球最奢华的百货公司林立两旁，摩天大厦更是鳞次栉比。
在中国上海，也有这样一条“大道”，它以静安南京路为主轴，东起成都北路，西迄镇宁路，南至延安中路、威海路，北到北京西路、愚园路，集聚了众多顶级办公楼宇、时尚购物广场和高档宾馆。
这条“大道”尽管只有1.8平方公里，却是中国最有希望晋级“第五大道”的商业街区之一。近日，《新民周刊》专访了上海市静安区区长张仁良，他对于静安南京路的未来，有着非常动人的谋划。
记者：7.62平方公里的静安区，是上海面积最小的“袖珍区”。而静安南京路，则是静安繁荣繁华的集中体现，也是上海高端商业商务街区的突出代表。能否跟我们具体介绍一下这条历史悠久的商业街区？
张仁良：静安南京路作为中国第一条西式马路，已经有147岁历史。早在20世纪二三十年代，静安南京路(原名静安寺路)就是旧上海“十里洋场”的重要组成部分。20世纪80年代以来，依托大规模的旧区改造、综合开发和楼宇建设，静安南京路再领风气之先。
一是中外商贾云集，现代服务业集聚区初具雏形。针对地域面积的制约和相应的禀赋条件，静安始终坚持“错位发展、以高取胜”的发展策略，商务楼宇品位高、容量大、设施一流，保值增值潜力巨大。尽管受到金融危机影响，静安南京路地区的甲级商务楼宇依然维持着较高的出租率和租金水平。据专业机构调查显示，静安南京路地区目前平均租金为9元/天/平方米，保持全市最高水平。今年上半年，静安南京路地区税收超亿元的楼宇达到8幢，其中恒隆广场月均税收超亿元。
二是国际品牌汇聚，时尚魅力彰显。静安南京路地区高档百货、品牌专卖店等商业业态较为齐全。截至目前，静安南京路沿线的梅龙镇、中信泰富、恒隆、金鹰国际、久光百货等著名商厦，集聚了各类知名品牌1300多个，汇集了近800个国际品牌，其中包括LV、PRADA、GUCCI、爱马仕、登喜路等世界顶级和一线品牌40多种系列。
三是中西文化交融，综合配套服务优良。静安历来是中西方文化的荟萃交融之地。早在上海租界时期，静安南京路沿线就建起了有“远东第一乐府”之称的百乐门舞厅，“亚洲第一流”的美琪大戏院。静安古寺、张家花园、上海展览中心等优秀历史建筑，与现代化的摩天大楼相互依伴，体现了静安独特的历史文脉和都市风貌。
同时，静安南京路地区还拥有较完善的市政设施，轨道交通2号线全程贯穿静安南京路，即将建成的7号线、12号线和13号线分别从道路西段和中段穿过。坐落于静安寺地区的城市航站楼连接着虹桥和浦东两大国际机场。融地铁、公交换乘，停车、休闲、购物于一体的静安寺交通枢纽，也即将于世博会开幕前投入运行。
记者：据报道，静安区正按照“一街五区”规划布局，全力将静安南京路打造成中国的“第五大道”。能否跟我们分享一下静安南京路未来发展的战略定位？
张仁良：静安有一种理念，叫做“第二就是落后”。如果不争第一、不创一流，就没有吸引力，没有生命力，更谈不上竞争力。因此，静安南京路不仅以打造上海国际购物标志性地区为己任，更以赶超世界顶级街区为目标。近年来，我们对标国际著名街区，研究制订并正在加快落实“一街五区”战略规划。
“一街”指静安南京路，五大功能区的划分从东到西依次是：石门路传媒产业区、梅泰恒高档商务购物区、展览中心高档商务会展区、静安寺文化商业区和协和城艺术时尚区。
通过“一街五区”规划建设，目标是将静安南京路打造成为集国际性商务活动、高品级商业购物、时尚性生活消费和精致性城市景观为一体的城市中心，成为与纽约第五大道、巴黎香榭丽舍大街、伦敦牛津街、东京银座等国际著名商街相媲美的国际一流商街。
记者：这“五区”是如何具体规划定位的？
张仁良：第一个板块，是石门路传媒产业区：重点发展信息传媒、公共活动和综合服务等功能。以上海电视台、广电大厦等为中心，规划建设国际媒体、广告、内容产业高地。
位于该区域的“大中里”项目于今年初动工建设，预计到2012年，这里将成为上海又一个集高端商业、办公、酒店、餐饮、娱乐为一体的综合性商业商务高地。
第二个板块，是梅泰恒高档商务购物区：该区域集中了梅龙镇广场、中信泰富广场和恒隆广场等三个标志性顶级购物中心和甲级办公楼，以商务办公、时尚休闲、品牌购物为功能定位。这是目前静安南京路地区发展最为成熟的板块，已被命名为上海首个名牌区域。
第三个板块，是展览中心高档商务会展区：从西康路至常德路，长约500米，占地约40公顷，以上海商城、上海展览中心为核心，以会展、酒店服务和商务办公为主要功能。
当前，我们正在思考如何发展时尚产业集群，打造国际时尚都市。从现状来看，众多高端国际品牌集聚静安，但静安只能算是国际品牌的集散地和时尚潮流的跟随者。为更好地服务于上海国际时尚之都建设，静安需要努力实现时尚产业从“跟随潮流”向“引领潮流”转变。为此，我们将大力推动时尚产业的研发、设计、发布、展示等环节的发展，增强各时尚产业、企业之间的关联度。按照这样的思路，我们将加快展览中心高档商务会展区建设，努力将这一区域建成静安乃至上海时尚文化生活展示的时尚眼。
第四个板块，是静安寺文化商业区：该板块将以静安古寺和静安公园为中心，利用百乐门舞厅、嘉道里住宅等近代建筑资源，建设中西合璧的文化旅游窗口和公共活动中心。
当前，静安寺地区也是我们着力推进建设的核心区域，越洋广场、会德丰广场、南京西路1788号项目，以及东海广场和嘉里中心二期等5幢(组)商务楼宇如同“金五星”一般，环绕在静安公园周围。这一新型商业商务区，预计在2年后，将成为集聚上海最顶级办公设施、跨国公司总部落户首选和高端现代服务业集群发展的“流金之地”，成为可媲美“纽约曼哈顿中城”的“上海中城”。
第五个板块，是协和城艺术时尚区： 从乌鲁木齐北路至镇宁路，长约600米，占地约20公顷。除对愚园路沿线愚谷村、涌泉坊等新式里弄进行保护性改造，发扬历史文化风貌特色之外，我们将以协和城项目为主体，加快建设集主题化休闲娱乐、商务办公及居住公寓为一体的综合性区域。
记者：硬环境是“形”，软环境是“神”，只有做到“形神兼备”，才能提升软实力、增强竞争力。在加快静安南京路国际一流商街建设的过程中，静安区打算如何构筑良好的商业商务软环境呢？
张仁良：近年来，我们提出要积极构建产业服务、专业服务和社会服务“三个服务体系”，加快形成要素资源优质、基础设施完善、产业政策优化、政府与社会服务卓越的一流的商务环境。
首先是立足一个基础——提供优质高效的公共服务。今年年初，我们正式启用了区企业服务中心，按照“前台一口受理、内部协同办理、全程跟踪监管”的目标模式，积极整合政府职能部门服务资源，通过集中事项、减少环节、优化流程、缩短时限，进一步提高政府服务效率，提升政府为企业服务的效能。
其次是抓好两个关键——强化产业规划引导、强化产业政策扶持，进一步优化产业空间布局，推动服务业集群发展。去年下半年以来，我们制定实施了深化完善产业发展的“39条意见”，从财税、科技创新、土地、人才和环境等方面，加大对企业的扶持和服务力度，促进了现代服务业的平稳发展。
再次是实施五大工程——即宜居惠民工程、交通便捷工程、文化提升工程、数字领先工程和优才集聚工程，进一步改善商务环境、提升城区品质，加快形成一流的商业商务发展软环境。我们将继续深化“白领午餐”项目，进一步缓解楼宇员工就餐难问题；加快推进“无线城区”建设，为商业商务发展提供信息化支撑；坚持不懈打造现代戏剧谷，促进现代戏剧与商业商务融合发展，全面提升静安南京路商街发展的文化内涵。■
http://finance.sina.com.cn/chanjing/gsnews/20091009/12106819690.shtml
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