本报记者 王海春 上海报道
因配合上海“地铁建设”而被退回的南京路163地王，10月26日再次被推向了市场。
为保证这幅黄金地块成功出让和开发，该地块此次除了实行预申请制度、对开发商资质进行审核，还对开工时间作出了规定。地产界人士认为，该做法目的是为了保证土地在出让中不至于流拍。接下来上海还有大量供地计划。专业人士认为，如果南京路地块卖得好，将有利于其它区土地的出让。
多项规定“保驾”
在上海被“退婚”的南京路163地王本周再次出现在了上海市国土规划局的网站上。
为了防止再次遭遇“婚变”，上海国土局对南京路163地块的出让采取了少有的多项措施来保驾护航，以保证其出让的成功。
参与竞卖该地块的开发商，要求具有相应的资金实力、开发资质，并具有开发高档商业物业及与地铁站点结建经验。该地块接受预申请时间为12月3日至12月9日，拟出让时间为12月。
与其它土地公告有所不同，南京路163地块的挂牌出让是“预”公告。对于什么是“预”公告，业界认为，该地块具有试探的意味，即不意味着一定会在某个时间段出让。这与香港的“勾地”制度非常相似。
对于出让规则，土地出让方规定：有竞拍意愿的开发商，需在规定时间内缴纳地块的保证金到指定账户，该保证金的金额为预申请报价的5%。
那么开发商应当缴纳多少保证金呢？
“地块的总价是由开发商自己判定的，先缴纳了足够的保证金后，才有资格参加竞标。我们设定了一个土地出让的最低价，如果开发商没有达到该标准，也没有资格参加后面的竞标。”上海国土规划局相关人士还告诉记者，出让的最低价并不对外公布，但却要列入开发商申请资格获得的考评范围内。
为保证有多个竞买人，在网上公告中，上海国土规划局还明确，如果有效预申请人数少于3人，则该地块的出让活动将终止。
对于已经成功获得申请资格的开发商，还预设了相关的带有“警示”意味的条例。有效预申请人若未参与该地块投标和竞买，或竞买价格低于预申请报价的，则三年之内不得再参加上海的国有建设用地使用权出让。而违约的开发商已经缴纳的保证金不予返还。
“不希望再出岔子”
除了上述竞买资格的规定，对地块的开工时间，管理部门也作了详细规定。项目开工时间被控制在2010年11月1日至2011年4月30日期间，即世博会结束后再开工。
为什么一幅小小的地块提出了如此多的规定？
由于黄浦区南京路163地块处于上海最繁华的闹市区域，又有过“退地”经历，其受关注程度非常高。
对此，五合智库副总经理蔡文韬认为，这些信息是想告诉开发商，参与该地块的竞买和开发要慎重。“这也是给开发商提了个醒，不要拍地前认为地块位置好就猛加价，价格抬得太高后，又认为成本过大而无法开工。”
“该地块很可能会再次成为新地王，但政府部门不希望这块地再出什么岔子。在注重这幅地块的收益时，更在意地块的出让和建设对外滩其它地块出让的影响。”中原地产研究中心主任庄巍认为。
南京路163地块曾有过大起大落的经历。经过300轮激烈竞价后，苏宁环球(14.70,0.25,1.73%)在2007年8月24日击败新鸿基、中信地产等房产巨头，以44.04亿元的价格摘得163地块。当时的土地楼板价达到6.7万元/平方米，一举创下全国土地单价之最。但一年后，南京路地王却遭遇“婚变”。因“支持地铁建设”，2008年8月13日苏宁环球向黄浦区房地局提出退地的要求得到确认。
有专业人士表示，如果出让遭遇流标，将对市场产生影响。易居中国分析师薛建雄认为，由于黄浦区正在建设外滩金融带，接下来黄浦区将出让不少商业地块，如果第一枪没打响，后面的土地出让可能会受到影响。而接下来上海还有大量供地计划，如果南京路地块卖得好，将有利于其它区土地的出让。
此外，在推出南京路“地王”后，在上海国土规划局刚刚公布的11号出让公告中，将推出涉及上海12个地区共计40幅、约355公顷的国有建设用地。这次的供地被认为是“史上最大规模供地计划”。
“加大供地力度也有个时机的问题。”世邦魏理仕研究部董事马雪明认为，现在正值房地产又一个高峰期，正是土地出让的好机会。由于市场上房子卖得好，开发商手中有了现金又对后市持乐观预期，因此他们拿地意愿特别强烈，相关部门当然会在这个时候加大土地供应来卖个好价钱。
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