本报记者 林�
未获预售许可“锁定”资金即达数亿
一处千余套房源的楼盘，尚未获得预售许可，但已“锁定”约10亿元资金近三个月；一家关联银行，在飞速上升的房贷业务面前，急需“招揽”存款以应对存贷比超标的风险；一家正在谋求上市的房地产企业，为最大化挖掘“土地价值”，也加入了“捂盘囤房”的行列。
从8月上旬售出第一张价值30万元的VIP金卡后，中信地产旗下位于北京南二环内的中信城二期至今没有取得预售证，但在该项目排号的客户已累计近5000名，其中，有部分VIP金卡的价值是10万元。按这一规模估算，中信地产“廉价掌控”的资金接近10亿元；而其导演的这出“延期开盘大戏”现在仍在继续。
“8月份我排号办卡时，中信城销售人员说9月份开盘，后来推到10月份，现在看，11月份也开不了盘。我交的30万元仅仅按照活期存款计算利息，但这段时间，房价却在飞涨。”在中信城办理VIP金卡的李玲(化名)已放弃了购房计划。
中国人民大学法学院教授刘俊海对中国证券报记者表示，今年以来楼市销售火爆，绝大多数楼盘在取得预售证前，便开始内部认筹，并收取一定数额的“诚意金”，这种做法本身就违反《城市商品房预售管理办法》。如果某些项目收取的金额特别巨大，且占用资金遥遥无期，无疑就与“变相揽储”具有相似特点。
开盘屡屡延迟
11月16日，中国证券报记者在中信城二期的工地上看到，一个深约十米的大坑内已浇筑了水泥，但钢筋和塔吊还没到位。两台挖掘机停放在工地的西北侧，机身上还残留着白雪，偌大的现场空空荡荡没有施工的迹象。
售楼处内，七八位售楼人员正在闲聊。中国证券报记者以购房人身份询问开盘信息时，销售员态度冷淡地表示，“二期已经没房了，排号早就排完了。”
早在8月初，中信城便打出广告称即将推出二期产品，推广名为“沁园”，计划开盘五栋楼座，共计住宅1200多套。产品户型涵盖了65平方米的一居到220平方米的四居。当时，中信城项目一期尾房的销售均价为21800元/平方米。
“我是8月12日办的VIP金卡，将30万元存到了中信城指定的银行，获得一个购房号。当时，销售人员说，办卡排号选房即将结束，二期五栋楼座预计9月份开盘。但后来，中信城又推出了10万元的金卡，截止时间推迟到9月20日，为了买到房子，我又办了两张10万元的VIP金卡。3个号花了50万元。”在金融街(14.16,0.26,1.87%)工作的杨益(化名)对中国证券报记者坦言。
9月底，中信城向排号客户解释，由于国庆原因，项目二期推迟到“十一”长假结束后，随即开盘日期又推至10月底。但进入11月，中信城二期仍没有开盘的意向。当杨益向售楼负责人询问时，得到的答案是“目前，项目还有手续没有办下来。”
但此时，中信地产“放出风来”，中信城二期均价预计28000元/平方米；其中，1号楼33000元/平方米-35000元/平方米，2号楼29000元/平方米-32000元/平方米，3号楼27000元/平方米-29000元/平方米。四号楼五号楼暂时不开。
按照预售管理办法，“已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证；持有建设工程规划许可证和施工许可证；开户银行出具证明投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并确定施工进度和竣工日期”就可以申请预售许可证。业内的标准即所谓的“出地面”。
今年以来，房地产市场快速升温，库存大量消化使得开发商纷纷控制销售节奏，捂盘现象愈演愈烈，部分项目甚至已经封顶还不申请预售。“从交订金排号到正式开盘的时间长达二三个月，其间销售均价不断上涨，不少楼盘采取‘多次开盘，当日售罄’的营销方式制造热销局面。”一位地产人士指出，而捂盘的目的，就是可以“随行就市”不断上调价格。
廉价掌控资金
据中信城销售人员介绍，目前，中信城二期已排出号近5000个号，其中，30万元级别的VIP号近2000名；这一数据没有得到中信地产方面的确认。但二期项目第一批开盘销售的房源仅有数百套。
像杨益那样，以一家三口之名办理三个认购号，存款50万元的客户不在少数。照此估算，目前，中信地产以认购中信城二期房源为名，为银行等“招揽”的存款接近10亿元之巨。而这些资金仅仅以活期利率支付利率。
“近期，股市行情很好，新股很多，我曾经向中信城提出，取出部分存款用以打新股，但销售人员明确表示不行。中信城要求，账户日存款额必须保证足额。而这三笔50万元的存款，最后连资产证明都不能出具，否则将取消排号资格。”杨益表示。开发商的强势可见一斑。
同样排号的李玲坦言，“由于排号客户太多，几百套房源显然不能满足客户都买到房，但3个月资金的机会成本和时间价值，也无法补偿。更严重的是，8月份，房价还没有现在高，价格涨起来了，其他的楼盘也没法选了。”
一位银行业专家指出，今年货币政策宽松，多数银行都争抢放贷做大信贷规模。下半年开始，不少中小银行的存贷比都已经超标。
央行为防止银行过度扩张，规定商业银行最高的存贷比例为75%。但这家银行三季度存贷比高达83%，已经超越“红线”。就在9月、10月间，这家银行开始“搞活动”奖励客户储蓄，其中包括送加油卡、送代金券甚至派送现金等手段。巧合的是，这一期间，中信城一再拖延开盘时间。
北京市住建委有关负责人曾明确表示，未取得预售许可证的楼盘不得收取诚意金，已经办理预售许可证的项目，可以适当办理VIP卡收取诚意金。但发放VIP卡的数量应该在房源数量的三倍以下，否则将被查处。
一位地产资深人士指出，“目前，在北京楼市，诚意金的数量通常在5000元到2万元之间，交纳诚意金的购房人如果摇号未中，可以从开发企业那里拿回这笔钱。但像中信城那样，要求存款数十万元，且办理了三个月还未获得预售证的情况，确实比较少见。”
百亿授信落空
作为中信城的开发商，中信地产今年扩张势头很猛，今年将跻身“房企百亿俱乐部”。目前总资产规模已达到近500亿元人民币，净资产规模58亿元人民币，年开工住宅面积近300万平方米，土地储备面积近2000万平方米。但据权威人士透露，中信地产近期一笔百亿元的银行授信申请被拒绝。
据了解，集团客户的盘子越大，财务、人事关系就越复杂，贷款如果流入集团内部就很难监控，这是该授信银行解释中信地产授信被否的原因。另外，该银行把“中信旅游地产”作为内部资料特别进行了研究，认为其开发的“旅游地产投资过于密集，且地块偏僻，回报周期长，因此风险太大。
事实上，上市融资尚无进展，原有银行的巨额授信又被否决，中信地产面临较大资金压力。有媒体报道称，2009年，中信地产已先后暂停了成都中信光达和四川绵阳项目，缓建了天津保山西道等20余个项目，同时加快北京中信城、深圳红树湾、东莞香樟林、深圳湾上六座等项目的建设和销售。
另外，9月底，中信地产又将其100%控股的北京富恒房地产开发有限公司的全部股权和100279.73万元债权，以130829.73万元的挂牌价格寻找买家，其中股权挂牌价格为30550万元。
中证地产评论
http://finance.sina.com.cn/chanjing/gsnews/20091118/02426978969.shtml
http://finance.sina.com.cn/focus/zhongxincheng1billion/index.shtml
没有评论:
发表评论