关于投资房产的房价计算
陈航
大陆的房价问题，一直是令中国投资者迷惑，令开发商痴迷。究其根本，是因为价不符值。大陆的房价，已有的房产理论和道理都不太适用，不便多说。这里主要讲一下美国投资房产的房价计算。陈航
房产的价值，从根本上讲，一定是要由消费者愿意出的价钱决定的。而这个“愿意出”的价钱，说到底，就是国内所谓的“刚需”，要花多少钱才能有个地方住。在美国，这个价钱是紧密和住宅房产的市场租金相联系的。美国纯投资房产的价格，一般保守的房价估算是单纯由现金回报率来决定的，而不考虑对房产升值的期待。房产是投资，比较股市，和银行利息，要有一个相当的回报率。举个例子来说，同样的钱，放到银行，回报率是2.5%，放到股市的共同基金，回报率是8%，投资到房产，回报是如何呢？当前美国的房产，投资者一般要求投资量年回报率达到8-10%。投资人愿意出的房价，就是根据回报率来计算。换句话说，如果一个房产的还贷前现金收入（NOI)是每年2万美金，那么按照10%的回报率，投资人所能承受的房价就是20万美金。对于房价高的地区，房价会反映到租金上。而租金，是房产能够产生现金回报的实际指标。
下面举几个具体的例子，对于投资房产，租金每月增高20美金，房价就增高2400美金。如果投资的是一个100个单元的公寓楼，每个单元每个月增加房租 20美金，会直接使房产增值24万元。这是公寓楼受到很多投资人青睐投资的主要原因。购入管理，维修不良的公寓楼，重新装修，增加入住率，增长租金，直接提高房价。举个例子，一个100个单元的公寓楼，出租率60%，每个单元平均租金500美金。以10%投资回报率算，管理费和各种费用大致是房租的 35%，房价是 月租500 x 100单元 x 60%入住率 x 65%维修 x 12月 ÷ 10%回报率 ＝ 223万美金。如果投资者投入100万美金进行装修，每个单元投入1万美金，把出租率提高到95，每个单元的租金提高到600美金，这样计算的房价是：月租600 x 100单元 x 95%入住率 x 65%维修 x 12月 ÷ 10%回报率 ＝ 445万美金。可以看出，用增加现金回报的办法提高投资房产的价值，是十分有效的。
特别讲一下一个商业房产的很重要的指标，还贷前现金净收入（NOI）。一般的计算是，房租收入，减去空房率，管理费，维修费，保险费，地产税，所得的净收入。具体对于出租的住宅房产，一般来讲，空置率为租金的5%，管理费10%加上第一个月的房租，维修费为25%，保险费为5%，年地产税为房价的2%。对于商业房产，房主不要负担管理费，维修费，保险，和地产税。在长期的租约中，也不必考虑空房。对于公寓楼类型房产，管理费一般为6-8%。
在美国，对于专业投资人，投资房产最忌讳空置。从前面的房产现金回报计算来看，房子的收入的唯一来源，是租金，而其他各项都是花销。房子空着，没有现金收入，每个月要往房子里贴钱，对于投资者的压力很大。房主要为空置的房产承担要更多的花销和风险。一是年年都要交的房产税，和物业费。二是高额的保险费，保险公司认为空房承保的风险更大，比如被抢，管道破裂，一般要收三倍的保险金。我本人就有一个投资3单元房产，冬天因为没有人居住，铜的水管在晚上冻裂了。等发现的时候，水已经破坏了楼的地板。房子如果有人住，即使发生了意外，房客也会及时报告和补救，不致引起进一步的损害。
总之，投资房产首先是一直投资工具，其价值要按照市场能够承受的使用价值来计算。这个使用价值，根本上是居民愿意出多少钱住上这个房子。这是租金回报估算法的根据。用通俗得不能再通俗的话来说，投资要有实际的租金回报。
多说一句，我的观点只是以美国的投资房产的回报理论分析，是实打实的以投资回报定投资产品价格。纵观国内其他房价门派理论，无意评判。对于平民投资人，在美国，投资房产的乐趣很多，回报很高，投资稳定。在中国，尤其是高房价的城市，希望以投资回报为目的的平民投资人谨慎投资。
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