任志强
潘石屹
论坛背景：
2009上半年，市场迅速回暖，信贷政策转向宽松，开发商腰包又鼓起来，房地产市场重新上演“地王争霸”、“房价攀升”。业内人士惊叹“地王回归”、“北京楼市3万元时代到来”。国家发改委数据显示，全国房价已连续五个月上升，北京城区五环内难觅单价万元以下新房，全市范围甚至开始出现中低价位住宅短缺的现象。
下半年，豪宅放量是否会为市场供应结构带来失衡风险？豪宅盛宴和万元房荒的两极分化局面会引发怎样的民生问题？房价是否还会继续攀升？销量是涨是跌？
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌、知名房地产商潘石屹、任志强将参与“地产中国新思维论坛——豪宅饕餮VS万元房荒”巅峰对话，为您揭开当前房地产市场真相，预测2009下半年楼市新格局。
主题：豪宅饕餮VS.万元房荒——2009下半年楼市预测
时间：2009年8月18日下午14：00-16：00(星期二)(原定14时开时的活动，由于交通原因推迟至14：30)
地点：朝阳门SOHO样板间 (朝阳门桥西南角)
议题：
1、地王频现，高价房当道，北京城万元房稀少，是否会有豪宅供应过量、中低价位住宅短缺之忧？商品房供应结构失衡问题在多长时间内会凸显？豪宅饕餮与万元房荒的对立格局，会引发怎样的民生问题？如何解决？谁该有所作为？
2、京沪千万级豪宅下半年放量，为什么开发商集体“向上”？因为市场有需求还是追逐暴利的结果，抑或是不得已而为之？豪宅开发存在哪些风险？
3、随着人们购买力的提高、产品升级，豪宅的标准发生了哪些变化？
4、房价连续5个月上升，一线城市房价和销量上半年强劲反弹甚至创出历史新高。在当前的经济形势下，如何判断下半年的市场走势？
嘉宾：
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌
SOHO中国 董事长 潘石屹
华远集团 总裁 任志强
万通集团 董事长 冯仑(冯仑博客)
以下是现场图文
嘉宾：
主持人：各位现场嘉宾，此次论坛即将开始，今天的主角是台上三位：中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌；SOHO中国 董事长 潘石屹；北京华远集团 总裁 任志强。请台上三位跟大家打个招呼吧。
任志强：各位嘉宾大家好。
顾云昌：大家好。
潘石屹：大家好，欢迎大家！
主持人：今天的论坛主题叫豪宅饕餮对万元房荒。主要谈2009年下半年对楼市的预测。大家知道，今年下半年房市回暖很快，政策开始转向宽松，地王又回来了，房价又涨上来，国家发改委的数据显示全国房价连续5个月上升。我们地产中国网调查数据显示，北京高档住宅的单价从3万元开始。上海是5万起了，深圳是3.3万。与此相对照是北京城区5环内单价万元以下的房价已经非常少了。这种情况下会不会出现我们市场供应结构失衡的情况呢？房价今年下半年还会不会像上半年攀升呢？销量还是跟着价涨，想升，还是价涨量跌呢？我们今天希望台上三位嘉宾带着我们通过你们的思考，告诉我们下半年楼市将向何方？
任志强：我没听懂主持人说什么。她说豪宅3万多块钱，或者5万多块钱，10万块钱和普通老百姓有什么关系呢？从98年到现在为止我们所谓的豪宅高级公寓，在审批项目上从来没有超过5%。我们每年商品房供应量大概只占3%，或者100户家庭只有3套房。如果3套房再乘以5%，就是万分之一点五的套数。这个豪宅跟市场没有太多关系，和老百姓也没有太多关系。毛主席当时教导我们说，我们只考虑95%，5%可以忽略不计了。所以谢红玲说的和更多的消费者来说没有更多的关系。我们不把眼睛盯在豪宅上，而是根据市场上更多的产品占有量考虑的话，也许大家对房价就不会更多的关注了。
7月份同比只有1%的增长，环比只有0.9%的增长，7月份比6月份下降了0.1个百分点。前四个月0.2%的环比增长，7月份环比降低了0.1个点。就是说没有涨价了。我们在07年前，08年以后，平均每个月的环比速度大概是1.7个点。03年以后年增长率是平均2.5个点，如果按照现在的涨价速度，比07年环比增长速度差一倍，或者差很多倍。可以说今年的同比在07年已经降价，08年的基础上比的。别忘了08年比07年还低了。大家可能看到市场上有某个别楼盘在上涨，并不代表所有城市的房价都上涨这么快。
我们看到国家发改委统计局是房价下降1.7的。如果说统计局的数字错了，我没有办法核实。6月份我们房价上涨最大比重是经济适用房，除了经济适用房其他房子都是下降的。7月份我们去年住宅只着了0.3%，加上经济适用房的上涨速度，才变成同比上涨1%。这是很小的数字。我们没有看到媒体或者说社会上传言的房价已经暴涨，或者很快的数字。我想也许是主持人搞错了，反正我是没有看到。谢谢！
主持人：我必须申辩一下。任总研究深度甚至超越我们很多学者，这点我们同意。但我们看到同一区域年初的时候卖到1万8……
今年我跑了全国很多城市，很明显，高端住宅的供应量上来了，不仅是量上来了，绝对值也增大了，目前可能是800万的房子是主力，现在可能是上千万了。上周在上海连续两天两个豪宅项目一个卖了40多个亿，一个认购了15个亿，将近60亿的量。我想豪宅现象不能让我们忽视了。
任志强：我觉得你说法都是错的。同样是1.6排量的汽车，一个里面没有高低音响，还不是皮做的，还没有空调，但另一个同一型号，里面装备部一样的时候，价格是不是有很大差距？豪宅本身东西就是贵，你买金银的首饰肯定贵，你买铝首饰肯定便宜。这个对比是没有价值的。
按普通消费者来说，你只根据你所需要购买的消费去选择，就像我们经常说的，吃饭有粉丝也有鱼翅，没有鱼翅水平就吃粉丝。我们都想住天安门边上，你有哪个本事吗？没有那个消费能力就别想住。所以不要把豪宅和住宅去比。当年郁金香危机的时候，就是把普通郁金香卖成了鱼翅一样的价格，就是把普通郁金香跟顶级郁金香相比的结果。今天我们最好的郁金香大概顶一个奔驰车。现在最好的郁金香还是这么贵，你不能因为郁金香顶一个奔驰车就说所有的郁金香顶一个奔驰车，这个概念就错了。
论谈现场
主持人：我们把这个辩论题还是交给潘总吧。
潘石屹：任总在最近几年“狡辩”(理论和学识)能力提高特别快。09年上房价确实涨得非常快。我上个星期到上海去了一次，上海我们看的繁华地段的住宅，价格都在6—10万元/平方米之间。也就是我去的前几天，星河湾销售了40多个亿。平均价格4万8。位置还不是很好，首先在浦东，也不在陆家嘴(600663,股吧)的核心区，是在世界公园的旁边。上涨这么快，我直觉感觉这种上涨速度超过了最火爆的2007年。任总刚才讲了很多数字，我没有记很清楚，变化都是0.1，0.9，我在任总的数字上都没有听到涨或者跌超过1以上的。这个数字对不对呢？这个是国家发改委和国家统计局每个月公布的数字，这个数字要说权威的话，比任总的话还权威，因为我们我们国家统计法确定下来只有统计局说的数字是权威的，别人说的数字哪怕你说的是对的，也是不权威的。
任总刚才引用的中国最权威的数字问题在哪呢？问题就在于这个房子我们现在像北京、上海的房子都是只有房管局去登记注册了，我们的买卖合同才生效。可是国家统计局能够不按照一套房子的成交价格去统计，他叫抽样调查，我跟任总还探讨过这个问题，任总说只有抽样调查是科学的。我就不明白这个。
另外他们说只有抽样调查才是科学的，同一套房子才是有可比性的。我是不承认这个的，这个抽样调查是工业统计的原理，是在流水线上面，房子没有一个完全一样的，地点不一样，房子不一样，楼层不一样也不一样；朝阳不一样，房子也不一样。尤其在北京，户型一样，朝向不一样，价格差10%以上。期房价格和现房价格也不一样，包括期房，一年后入住，和半年后入住的价格又不一样。所以这个房子的价格不能用国家统计局的抽样调查的办法统计出来。因为它可能统计价格是跌的，市场上真正的情况是涨的，市场上跌的时候，它统计出来的价格可能是涨的。所以我就建议国家发改委和国家统计局借鉴国家房管局的数字，这个数字是反映市场的。但要说符合中国法律，权威的数字是任总说的数字。这是我对任总谈的数字的回应。
为什么房价要这么涨？两个原因：第一个原因钱太多，我们实施宽松的货币政策，有4万亿的救市计划，又有7万多亿的贷款。利润又很低，钱多的时候就把购买力放大。然后，市场上房子的供应少，直接的原因就是土地的供应量少。我们看前三年，北京的土地供应计划没有完成过？
任志强：是商品房土地供应计划。
潘石屹：对，是商品房土地供应量不足。第二个原因是拆迁难度越来越大。拆一块地，上面有几户拆不掉，投资也下不去。这种情况下，我们看到今年上半年，包括房价最火爆的6、7月份，房地产的投资还没有上去。房地产投资没有上去，就意味着今年下半年，明年上半年商品房在市场上供应的量上不去。上不去，如果我们还在实施宽松的货币政策，市场上的钱很多，利率很低，取得钱的成本又很低，当市场上供不应求的时候，只有一个东西调整——价格。所以承认价格高速上涨的前提，就是我们把宽松的货币政策适当的从紧一下，这个我觉得很困难，因为世界的经济都不好，中国的经济也在起步中，如果调整利率，不光打击房地产，对别的行业影响都很大。这种情况下，我们能不能增加土地的供应？不一定今天我们把土地供应出来，我们就公布一个土地计划，今年供应多少，这个计划一定要完成，如果不完成的话，大家就会觉得这只是个数字，对市场上的供应量没有太大的影响。
顾云昌论坛现场
主持人：我觉得今天的位置安排得很对。一开始，两位老总的观点就不一样了。我们让顾会长坐在中间。
顾云昌：谢谢把我放在中间。你谈了两个问题，一个是房价涨得快不快，我也觉得统计局反映市场的房价非常平稳，但市场上的数字其实波动是比较大的。统计局的数据也是对的。
为什么差别那么样，是不是跟抽样有关系。这个我们争论也没有用，但我们感觉到的北京上海城市这半年上涨是比较快的。这是一个客观存在的问题。我想我们今天讨论不是统计数字什么问题，而是讨论背后是什么，为什么会促成这样的情形。
第二，讲豪宅的饕餮和万元的房荒这两个问题。
这个讲豪宅，豪的概念是3万元以上的，5年前，北京万元的就很好了。这个豪宅是一个结构的问题，讨论房价背后的问题就要讨论结构的问题，我认为任总刚才开了一个头，实际上讨论中国的房地产市场，不仅要讨论结构问题，也要讨论总量问题，第三才是价格问题。我认为始终中国的房价涨得比较快，08年除外，这个我同意你的意见。这是一个供求关系的问题，实际上讲到供求关系比较紧张。我们查查这几年的数据，从04年开始，到07年这4年始终是供不应求的。最大的差异只有一半多一点，今年上半年只有0.54，竣工面积是销售面积的0.54。这是房价上涨的内在原因。为什么会供不应求？你讲的又有道理了，我过去一直讲自己的观念，“钱松地紧”的概念。钱很松，或者买房的人钱比较松，今年上半年开始几家公司买地的钱也很松，整个资金流动资金是宽松的，甚至是过剩的情况；相对于土地供应量是紧张的，紧缺的，为什么呢？我们看看这几年中国(04—09%，每年土地供应量增长速度和房屋销售增长速度是不匹配的，房屋销售的速度远远超过土地供应速度。我们远远超过这种紧张状态，而且这种紧张状态还要延续下去，这是我们的现状。
你又讲到一个结构问题，我们从建设部，一直说我们结构性的问题，中小套型的供不应求的，高端的大于求。这种上半年恰恰是从低端开始，最好卖的中小户型，今年北京二手房火爆。高端的也卖得不错，今年上半年全国商品房销售面积增长37，37%，销售额增长60%多，超过20%的增长率，也说明价格上涨很快。我们房价又显示1%，这是不匹配的。还有一种解释是高端房子卖得多了。
也就是说今年上半年，我们高端房子卖得也很好。你说的豪宅也卖得很好，就导致整个销售额的上升。这些问题都是表面现象。背后是什么？背后就是为什么？就是我们的需求很旺，从刚性需求到投资性需求，从自住性需求到投资性需求。刚性需求怎么来的呢？前一段时间我们看一个电视剧叫《潜伏》，就是说这个刚性需求一直潜伏。但不能永远当地方工作者，它要起来，要解放啊。所以刚性需求就进入了市场。为什么起来呢？就是房价便宜了，优惠政策很多。最大的便宜是贷款利率的下降，这个给刚性需求很大的爆发力。
上海算过一个帐，对中等家庭买房的而言，在利率首付款的时间原来是4—6年，现在是2年；还有每个月的还本 付息，原来占可支配收入的56%，现在是42%。就是现在还本付息的能力也提高了。这就提高了买房者的购买力。这是政策最大的着力点：提高了我们的购买能力，还有支付能力了，我们就买房了。
还有一个特刚，就是快要结婚的小伙子。老岳母跟在后面催着，这是特别刚性需求。这样的情况下，使我们整个市场的刚性需求起来了。
接下来5、6月份我们自己都没有料到，我到杭州去，杭州不是不差钱，杭州楼市是不差热。投资需求起来了。
前段时间我在上海碰到一个朋友，他说你讲得很好，我来补充一下，他说我在上海买了10套房，700万一套，我说现在怎么样？他说每套赚了300万。实际上你刚才说的数据，上海豪宅的数据是这样的。这个是财富阶层，富裕阶层。他的钱没有地方去了，现在许多行业产能过剩，投进去不一定可靠，就买楼。银行借给他的钱也是松的。这些人本来就有购买力，为什么放大了？因为没有投资的渠道，所以把财富搬家了。
对当前楼市我觉得有两点：第一点，房产市场热，地产市场凉。这个统计局统计的数字我是相信的，7月份土地25.8%的下降，新开工地9.9%的下降。土地市场并不热。可以看北京，上海爆出两个地王，这是个别现象。再困难也有人吃大户的。这样的情形是房屋市场和土地市场的反差。
第二，总体市场还要升温，局部市场可能需要降。比如我们房价上涨很快的城市，房价再往上撺，再涨，大家可能都不欢迎。大家心里也犯难，因为总这样涨的话，又出现泡沫也难。
这种情况下，市场平稳不平稳，现在是中国地产，地产中国，不光是北京地产上海地产，所以我们看问题，既要看到热点城市的情形，又要看到全国总体城市的情形。如果北京上海代表一切了，给中央一个反映，北京上海就这样，下一个政策措施，会对其他城市怎么样。所以我认为既要看到房地产热，也要看到地产市场凉；既要看到局部的泡沫产生了，还要看到全国的楼市要饱温，升温。这样才能做到房地产平稳。
同时，我们房地产投资增长速度，远低于固定资产的速度(33%)，上半年固定资产投资是7.37万亿，加上4万亿的一揽子计划，政府投资起来的。下半年政府投资我估计不可能继续像上半年那么大，可能要放慢，这谁顶上投资这一块呢？房地产。这是宏观经济层面的要求。所以我们对房地产市场的形势，是不是符合您(潘总)的想法？我觉得要全面分析分析，这样有助于我们对现状的理解。
主持人：谢谢顾会长，我想必须给任总发言的机会。您刚才说那么数字我想是抛砖引玉，现在您把玉也抛出来吧。
任志强：好象都是砖，不是我拍别人，就是别人拍我。我和小潘好象不是在一个平台上说话。我们说房价环比增长了0.9%，是房价指数。这是房价指数，因为国家发改委公布的不是绝对的市场平均房价，是房价指数。他说是大家说的市场销售价格，平均价格，这完全是两个概念。平均价格是没有办法抽样的，只有指数才能抽样。全世界除了中国以外，任何一个国家都是抽样。如果我们世界经济的统计方法，自己创造一个非指数的统计办法，和全世界怎么去对比？没有办法对比。
在座的各位媒体这么多，可能从来没有搞清楚过，这个抽样的是房价指数。普通商品房供应多了，平均房价就掉下来了。国际上大部分发达国家，二手房交易量占70—80%。美国占70%多。我们现在公布的数字都是用一手房房价，从来没有人关心二手房房价。或者我们作为两个来公布。但是全球几乎除了中国之外，找不到第二个国家公布一手房和二手房房价。就是我们统计数字太落后了。美国公布的房价不管是一手房和二手房，或者具化到单元。美国是一个单元多少平米，里面配置条件是相对固定的，所以这个房子多少钱，比如21万或者22万，转化成房价涨了，跌了多少。这也是指数的关系。世界各地都这样，才有对比性。如果不这样是没有办法对比的。如果这个时候都没有三环以内的供应量，都是低等的供应量了，那你这个房价就掉下去了吗？不是这样。所以就得抽样。比如纽约的房子没有交易了，也会抽样一个平均价格，否则人家就没有办法收物业税了。这个平均价格就是抽样调查的结果。这个统计不要搞错了，小潘跟我说的不是一回事。他说的是销售价格的数字。
反过来说，确实大家是看到在涨，涨的基础是什么？大家看到是12月份或者1月份最低的价格去比，这个时候是增长飞快的，因为我们同比的时候，那时候下降的指数可能是下降了负7，从负7到正1，有8个点。指数关系7、8个点，不是代表7、8块钱，也不是7，8%，不是一个概念。我们说同比是拿今年7月份到去年7月份的水平，你们报道别搞错了。搞错了就永远谈不到一块去了。如果从1月份的低指数情况看，这个上涨是飞快的，往年1万的房子，涨到1万6，然后再到1万5。我们更多民众看到的是房子从1万涨到1万5、8，这一下就翻倍了，这个增长速度很快，可是从来没有人计算，07年最高峰的时候，经过08年一点点下降，降到今年1月份下降了多少。有几个人公布了这个数字了吗？你们谁做这个调查了吗？。
看到北京平均房价，最高的房价就是潘石屹的。北京平均房价相当一部分房子是他卖房子卖得贵把房子才抬高的。所以我从来不用市场平均价格研究问题，就是因为市场平均价格会产生巨大的误导，我一直坚持说，从来没有人讨论飞机票的时候把头等舱和普通舱平均。
潘石屹：我作为一个老百姓，想问一下你指数涨了0.1%的话，对应的房价涨了多少？
任志强：去年指数同样标准下涨了0.1%。这不是一个绝对值的概念。全国公布的房价大概只有3900多块钱，你要按全国的房地产我就认这3900块钱。你不能看地区，这3900多连买北京一平米的地都不够，但它就是全国平均房价。别忘了还有很多地区的房价只有1000多块钱。这种集中性的大城市的房价不能代表普通城市的房价。
我们国家有一个特殊情况跟全世界不一样，有一个农村户口和城市户口的限制，这个限制的最大妨碍就是我的员工派到西安区了，就得去西安买套房子。到5年之后，这房子涨价我还可以再买。为什么他北京的房子不能卖掉，因为他的北京房子关系都在这里。因此中国就出现特例，中国第二套房子不是为了投机，发财，而是为了工作必需品。而我们国家的领导人去哪都是住宾馆，就觉得第二套房子都是投机，干坏事。所以就出现第二套房子的限制政策。如果我们搞错这个，就会产生局部地区的房价上涨过快的差异。
比如说我们我们北京教育资源最好，考个大学少100多分，医疗资源最好，政治文化中心的资源最好，做生意要到北京来审批也最重要，所以证券公司什么公司都在北京安家，甚至乡一级都要在北京安一个办事处。所以北京的需求并不是只按北京户口人来计算的。全国各地跑到这里来的人是不计代价到这里来买房子的。这个有可能是公款，也可能是我自己的收入，所以这个收入比。
05年供没供三环内的土地，零。从06到09年连续这么多年三环内的房子大概只有4点几，五环之内只有17点几，核心区的房子一定是越来越贵了，没地了。大部分人跑到外面去，但外面都不去。既然我们土地供应量就绝对这样一个现状，所以核心区靠五环内的房子越来越贵。上海也一样，环内以内大部分房价，谢红玲说的5万6万，非常贵。但是相对边缘的那些是不是有这么贵，没有。
如果单说潘石屹的房子贵，买不起，你就没有办法判断市场，你是应该增加投资还是消费？我们老说有很多房奴，金融对市场的促进作用是巨大的。一个是0.7的利率等于房价削减了30%。第二，个人的消费贷款买的不是房子，到银行抵押的不是房子，抵押的是你未来的收入流。更多人愿意买房子是付20%的首付款，是我未来收入流很高，我未来换得起。很多年轻人知道，你现在收入比较低，但是你未来收入随着知识经验大大提高，收入也会提高。
我们老听一个故事，美国老太太到天堂是我到死把房子还完了，我每一天都住好房子。中国老太太到天堂后我到死把房子还完了，一天都没住上好房子。这个是消费观点的不一样，以前中国没有这个贷款条件。现在给你提供这样一个条件，你可以用贷款的方式把预期的消费流变成消费。
中国的贷款只占GDP8点几，如果按揭贷款形势形成跟我们GDP4万美元，同样的金融给了所有的老百姓，他就有了投资、创业、生产，取得财产性收入的各种各样的条件，而我们的观念是比较差的。所以我们管理人员说第二套投资就是错的。他恰恰用第二套投资，除了我的居住之外有一个合法性收入。结果我们反而限制。我们看意大利的奶酪可以抵押获得银行贷款。我们房子反而不如人家的奶酪起到金融的作用。所以房地产仅仅是为了消费，而不想到是为了中国把未来作为消费的渠道。如果有更多的未来收入流的转换，我们中国人均GDP一定是大大提高，而不是大大削弱。讨论的时候每个人都在想房子太贵我们买不起，明天更贵。如果今天你把未来收入流放在今天消费，你肯定不会吃亏。人说房价跌了怎么办？跌的不是房价，跌的一定是我们未来收入流的预期。
所以我们要保证中国经济的增长，重要的是房地产不能少了金融的功能使中国人越来越穷。如果那样的话，我们宏观经济政策一定是错误的，现在恰恰要促进房地产市场高速发展，促进一个金融工具让更多的人发财。
主持人：谢谢任总。您非常有价值的是引导我们从一线城市跳开到二线城市看待上涨。包括我们提出的主题这个问题。
潘石屹：我总结一下任总的发言。
任志强：我发言怎么总是你总结？
潘石屹：买不起房子的原因之一是你劳动力太低，到三线城市去。
任志强：你就努力提高自己的生产力。
主持人：我们虽然把二线城市的市场情况关照到，但大家都知道榜样的力量。一个是一线城市的上涨对二线城市的带动，上一轮已经示范过了，我想这一次还是这种态势；还有一个是主力的开发商都在做高端住宅了，越做越贵。可能有顾会长说的钱多，地少，就追求单亩产量了。所以请在座的三位你们说说究竟为什么？为什么你们现在开发的产品比例当中贵的房子越来越多了。
任志强：我西安的房子也没有涨，西安的供求关系就是平衡状态。这个房子每年基本就涨100块钱，到现在平均价格还是3000、4000多。所以不能代表一线城市涨价，二线城市就一定涨落。这是错误的观念。
我们还看看26个城市同比是下降的。环比下降的还有4个城市。这些地区的供求关系，不管你是一线二线，如果供过于求，房价是涨不上去了，比如沈阳。而且山西人大把大把的跑到潘石屹买房子，所以房价也上不去啊。我们前一段时候看包头，房价没在涨，在跌，供求量那么大，草原有的是地，最富的人恰恰不在当地消费，跑到别的地方消费了。所以这个不能一概而论，一定要看供求关系。小潘老说要看当地的GDP能力。
任志强：高档房的生产取决于地区消费水平
第二，为什么很多人参与了高档房的生产？
你要跑到密云、平谷，你敢做高档房吗？你不敢，因为那个地区的消费根本不具备那个高档的能力，如果你在市场上买了一个高档的土地，你不做高档房，赚得回那个成本吗？所以在合适的位置上做合适的产品，没有说我跑到边缘地区盖一个高档房子，你让星河湾过去也不过去。这是不可能的事。所以在合适的地方生产合适的产品。
平谷给潘石屹一块地，你看他要不要，因为他就要生产高档房子，所以就找适合生产高档房子的地区(土地。那是不是每个企业都 有自己特定的生产能力。比如我生产波音飞机的，我生产奔驰车的，我不可能生产QQ车，这就给我的技术糟蹋了。所以企业的关系一定要根据他的核心竞争力，土地成本，在什么样的地方选择生产什么样的产品。
我就比较笨，我就做不出好房子，像北京昆仑，我想原来奔驰600的车就不错，我的车位就按这个设计。说明我穷啊，不会生产好房子，所以车库没有办法弄，最后专门弄了一层做车库，我就不知道富人是怎么生产的。不是所有人都能生产出富人的房子。
顾云昌：说到城市的差异，我是这么想的，我刚才讲的钱松地紧。钱多是整体化的。地紧是地方和地方政府有关系。找不到两个城市完全是一样的，关键是所有城市的供求关系不一样。北京上海有差异，比如我们通常说的一线城市广州房价最低，杭州都比它高，这个不是广东人没钱。
任志强：最高是温州。
顾云昌：这就要看它财富阶层人数有多少，购买能力有多大。钱的程度决定购买能力。为什么北京房价高？北京有钱人多，越来越就导致房价高。为什么说小县城，小县城1000多的很多，最好的房子3000多。
这个东西一个是购买能力，一个是供应的情况，如果说城市大量供应土地，供应量很充足，供大于求房价上不去的。广州就是由于这样的情况，整个板块房子供应量很大，房价上不去。全国也是这样的，有点影响，但实际上还是绝对于当地的供应能力和需求能力。
重庆一个直辖市的供应量很充足，质量很好，卖得不贵。好多地方都是这样的情况。很多媒体也不了解这种情况，这的确有很大差异性。不是说上海、北京涨了，其他地方都会涨。这是不可能的。
有一条是货币的供应量，货币流动的情况，钱松的情况，宏观上会有改变的。如果这个阶段大家都松，对楼市支撑就越多。08年我们销售量下降20%，个人住房抵押贷款下降30%。这个就是金融杠杆挑动起来的，次贷就是这样，零首付挑动起来的。中国要看房地产泡沫，就要看买房的对象，一定要有支付能力。如果你买10套，8套，全都是你的钱，那没有关系的，跟金融没有关系的。
所以金融杠杆泡沫化就是没有支付能力的，硬是挑动了支付能力，泡沫破灭就形成金融风险。
杭州上海等地一定要严格执行二手房政策，这是有道理的，因为那个地方确实是投资太热，而且是借了银行的钱有风险的，现在是二手房政策在不同的城市有不同的执行力度。如果统一政策，在北京上海这样，其他地方希望他们投资，希望他们买卖，在这个地方消化不了，所以你们过去拉动他们的增长。现在差别太大了，上海说我们要严格执行二手房，杭州说严格实行，北京说严格实行，其它地区是不吱声的，因为你严格执行就把它们执行死了。
就像你刚才说的豪宅问题也是这样，有的地方希望卖得好点卖不掉，但北京就在抢了。这个整个不是结构性的问题，而是总量性的问题。在总量短缺的情况下，结构问题显露出来了。总量多了，供大于求的，都是你盖的房卖不掉了，绝对不会跟你一样的房价。反过来说你的房子不够卖，我的价格肯定又不一样。因为大家都追求的是高利润。
潘石屹论坛现场
潘石屹：一线城市房价疯涨 供求关系成核心
主持人：按任总的理论，潘总核心竞争力是建设高档房的。SOHO是什么？
潘石屹：这个可能你没有理解任总的意思，他说的观点我是同意的，一线城市像北京上海房价涨，二线城市不可能跟着涨，就看一个热闹。最核心的还是供求关系。
我是6.1节的时候让任总把我带到西安去。他有一个楼盘，搞得很热闹。我们俩坐着飞机去的，你想想这个飞机也不少钱，去了以后还打了一个广告牌，任志强潘石屹和西安人民过六一还是什么的。还雇了很多小学生，我们又给系红领巾，又送文具盒，送完了，我最后想花了这样多的钱。给任总算了一个帐，我们热闹了整整一天，销售了多少套房子？任总说17套，我问他能赚多少钱？他说200多块钱一套吧。我一算光我们飞机票都不够。
什么原因，跟任总见面完之后，任总跟当地特别熟悉，因为他在延安有很多上山下乡的朋友。现在都当领导了，所有人一见到我就推销地。地都非常大，尤其是西安南边的项目大得不得了。西安人民都非常客气，说上我能不能给他们提个词，说上几句勉励的话，我都不敢说。像任总北京去的开发商，大手大脚，这个楼盘80万平方米，天文数字，下面后赚钱不赚钱我还不知道呢。
还有一个是沈阳的市场，房子都盖得很漂亮。沈阳作为工业城市，基础设施都很好。我放眼望过去，塔雕跟玉米(资讯,行情)杆一样，供应量太大，这样的城市，北京怎么涨价上海怎么涨价，这些城市不敢涨价的。这个观点他们俩说得特别充分了。你说的北京一热闹，后面二线城市跟风是跟不上的。
主持人：杭州也是涨得挺好。
任志强：二线城市怎么划的？按直辖市算，重庆不灵，天津也不灵。按人口算，也不灵，石家庄我们人口密度最高，所以石家庄还是一个庄。因为石家庄历史上做过省会城市。洛阳也做过。
但是杭州如果按人均GDP的话，杭州要比北京还高。真正要所一线城市要说温州，再说杭州。温州现在是全国平均房价最高的，过去为什么深圳房价高？一个有香港支撑，香港人买房觉得很便宜了，当时他们的发展人均GDP是很高的。你们老脱离人均GDP去说城市房价，那是不现实的。
所以我们不能脱离这种特定情况，怎么没有人去西藏炒房子？新疆那房子便宜得很。有人去吗？你到敦煌历史名城，你们去吗？不去啊。大家都想修天安门。
任志强：北京楼市将在5年内进入5万元时代
记者：我想问的问题很多，我分别问一下任总和潘总。任总刚才说北京的城市是一个三千万的城市，刚才提到北京3万的水准，上海也到5万了。北京到5万会在什么年代？
任志强：按这种情况下，不会超过5年。
记者：这么乐观？
任志强：如果超过5年，说明北京的经济情况是下滑的，如果北京宏观经济不下滑的话，不会超过5年。市中心的多少地，屈指可数啊。5年以后你再来问我就知道了。
记者：我想问潘总，刚才任总提到北京房价都是你抬起来的，不知道你什么感想？
另外，我们知道你特别想拿地，这几次都没拿着。是不是把你的思路改变一下？你也去过很多地方考察过，我觉得开发模式你是不是转变下？
潘石屹：第一个问题我就不回答了。任总已经说了。
第二个问题我们会不会到二线城市，其实我们特别留意二线城市的发展。可是我们看房地产发展的前景，他们刚才几位都说了，不能简单的一线二线划分，我们有一个确切的划分标准，就是按GDP划分。这个GDP也不是一个GDP，或者一个GDP的总量，这也是不科学。我们发现有四个月GDP相关的指标：
第一个这个城市经济总量大还是小。
第二，要看这个城市GDP的增长速度快还是慢。有的城市总量大，但是没有增长速度也不行。
第三，我们要看城市每一平方公里城区面积上面产生出来GDP的高低。像上海，城区面积很小，产生出来的GDP高，就能生产出来房子。
第四，人均GDP。就是任总刚刚说的劳动生产力。每一个人在这个城市里面产生的GDP应该是高的。
如果还有第五个指标的话，就要看第三产业占GDP高还是低。北京是超过70%。上海才是69%。广州这些城市是以工业为主的。剩下的就是第一产业，农业、牧业、矿业。这些不在城区需要房子。另外一个就是工业，工业就是下乡了。这些是我们非常理性的判断标准。
记者：潘总您好，您前段时间央企例如酒后驾车，是不是您在争夺地块的时候感觉到央企的压力？
潘石屹：这个我要说一下，有一位记者问我，你在广渠路没有拿到地王，有什么感受？
我们各行各业都需要技术，盖房子也是一样的。所以新进入一个行业要特别小心，然后我这一段话就讲完了。问另外一个问题，作为一个企业一定要着眼于长远，商业模式，发展空间，各个方面的培养等等，绝对不能够为了眼前的泡沫，去发展。如果是一个企业只是为了眼前的泡沫发展。去投资。这就跟酒后驾车一样。结果我写完这个后，上海东方早报有个记者就给我了写。完全是用的我的话，可是说央企拿地就如同酒后驾车。我正好第二天就碰到这个记者，我就问他，是你真没有理解呢？还是你故意要往错里写？他说我故意要往错里写。我说为什么呢？他说这样多好玩了。说完这个话之后，我想跟他解释也没有必要了。因为他的能力和智力都是够的。
潘石屹：若国土部按需求供地 房价未必疯涨
记者：我有两个问题。
第一，现在房地产的问题是钱松地紧，钱松是因为上半年信贷宽松，现在无论是业界还是什么都在讨论热钱撤出来的问题。
第二，关于地紧的问题，前几天国土部发表一篇文章，举了一个例子，供地1亿，开发商立即会囤地7千万平方米。两位老总怎么看这个问题？
潘石屹：我说第二个问题，我也看到国土资源部的这篇文章，我们国土资源部供应出去的地。可是开发商有钱，囤住这个地，不变成房子的话，市场上的供应量还是少，表面上这个逻辑是对的。但从背后来看，如果明天地价是跌的，开发商就不会囤地，其实开发商的预期就是明年后年你供应不出来地。所以我觉得囤房子，囤地，解决之后都像上海资本家囤粮食。如果国土资源部能够把原来定的条条框框的东西打破，如果能够按照中国城市化进程的需要供应地，这是真正让中国房价不会20%，30%涨的真正原因。
记者：条条框框是什么东西？
顾云昌：单靠土地供应量不是什么的。靠也要，不能不靠。另外供应量多少也很重要。如果供应量再加大，还是供不应求，说明还是供应量不足。地价和房价是一样的。房屋价格上涨过快是因为房屋供不应求，一样的道理。我先前说的土地供应量的问题。也不否认少数地区的开发商在囤地。原因很多，有的是他自身的问题，有的是他配套不全等等。作为一个土地管理部门，或者政府部门，有权力而且有法律规定敦促它做房地产开发。不要因为这些问题存在，就把土地供应量的问题不谈了，我认为这个是不合适的。
最近我一直呼吁一个观念：中国的房地产市场要健康发展，平稳，不要涨得太快。基于这样的理由，从供求上加大供应量，平抑房价，而不是减少供应量。从增长来说，增加投资，增加供应量。当前中国房地产市场最优选择，增加供应量，也包括增加土地供应量。存量土地供应量，城区土地盘活等等。土地存量的供应量，房屋存量的供应量，买卖房屋的存量的供应等等，选社会都在增加供应量，对经济拉动是有利的，对房价是有利的。
有很多人说增加存量会不会造成过剩？不可能，中国从目前的土地制度，城乡风格的土地制度，我们不存在存量用不掉的情况。就因为越少才会越来囤积。
刚才我们说城市化，北京3000万，很快的，以后再微循环的话，很快就起来了。那我们供应量在哪里？从这个角度说，我们应该呼吁有关方面认清楚中国房地产的问题在哪里。前几年我们房价增长过快，是因为我们宏观经济政策各方面不支持供应量。现在我们恰恰不是收紧银根，要放松，同时也要放松地根。前提是在保护18亿亩耕地的情况下。
好房子谁来盖？卖得好的时候，没有积极性，只有卖得不好的时候，加点压力，必须盖好房子，不然你们卖不掉，他才有积极性。这才是市场经济的魅力。
任志强：我还可以说两句，如果说 一个人老担心下一顿没饭吃就会把馒头留下来一半。如果你知道后来还有很多馒头等着你，你还会留着一半馒头吗？这是很简单的。
刚才小潘说资本家囤粮食，结果资本家都亏了，因为没有那么多钱去囤粮食了，他们在囤地，人家偷偷又把粮食给运进来了。同样的道理开发商有多少钱能囤那么多地？如果囤了1万公顷，你再供1万公顷，他可不就噎死了吗？
我们没有土地“招拍挂”的时候不也有囤地，那时候就没有天价地吗？我觉得这是非常简单的道理。
再说土地问题，小潘说那么多的条条框框，我们建城区占国土面积不到0.4%，是不是拿出1%的土地让中国人居住？就是这么简单的道理，但是我们宅基地有城区的4.6倍。如果所有农村宅基地按城市容积率计算的话，我们大概能增加4万亩的地。可是我们的制度决定农村土地是农村的，城市的土地是城市的。假定都私有化的化还有这个矛盾吗？
现在 商品房的供应指标越来越少，今年也同样，国土资源部说的81个城市增加这么多供应量，80%是经济适用房，20%是商品房。我如果担心下一顿没有了，我是不是要囤地？手里有粮心中才不慌。所以我觉得国土资源部真傻，老拿老百姓一看就穿的问题来骗老百姓，太不对了。
记者：我们新浪乐居把国奥生活区官网今天正式启动，把这个版块内的项目动态在官网发布出来，各位对国奥生活区怎么看？
任志强：本来它不是一个圈，这个圈不是你想做什么就做什么的。CBD是行政命令形成的，全世界形成CBD，形成商圈不是政府主导的，只有中国有这种情况。基本是自然形成的结果。像纽约曼哈顿是战打出来的，最后形成那个结果，它应该是自然形成的，只有中国不一样是中国的基础设施是政府主导的。政府想在哪开就把那个地区的基础设施加强了，所以那个地方就变成了一个集中圈。如果我们把第二机场设在大兴，大兴的基础设施就完成了，上完之后那个地方就形成一个圈了。中国过去的城市都是靠这个方法，沈阳是大重工业，鄂尔多斯(600295,股吧)矿形成的城市。国外真正的古堡都成古董了，都不是城市。
中国正好相反，中国如果这有一个衙门这个地方就变成一个城市，今后都不应该是政府主导，行政主导，而是生活必需。中国最能做的就是土地在哪，就能在哪变成一个圈。望京也是，多少年后就成为一个望京区。过去方庄都是这么形成的。就是我们始终不能成为一个市场化的东西，一定是政府主导性的，它控制资源，基础设施资源，土地资源，交流设施资源等等。所以就会形成我说哪是圈哪就是圈。这是中国特色，所以你要说这个地方是一个圈，它就是一个圈。
记者：国奥生活区有大规模的住宅入市，您觉得对北京房地产市场会不会有什么影响？我想问大家对这个国奥板块未来的发展预期怎么样。
潘石屹：说了半天任总跑题了。
任志强：其实我刚才解释清楚了，只要基础设施往你那倾斜了，你那就是最好。为什么大兴拍了五块地，有两块地就是天价，另外三块就不是天价。天价的地一个是周边有一个大商场，一个在地铁边上。
为什么通县最近的房价在猛涨，就是铁路公路通得非常方便了。
为什么天通苑小区从2600块钱涨到1万3，经济适用房，原因就是轻轨通了，轻轨没通之前那个地方多少年交通不顺，房价怎么涨上去？为什么去哪住，是因为你方便。如果没有更多的市政基础设施它就比不上别的地方。
现在 商品房的供应指标越来越少，今年也同样，国土资源部说的81个城市增加这么多供应量，80%是经济适用房，20%是商品房。我如果担心下一顿没有了，我是不是要囤地？手里有粮心中才不慌。所以我觉得国土资源部真傻，老拿老百姓一看就穿的问题来骗老百姓，太不对了。 (完)
http://news.hexun.com/2009-08-18/120620062.html
没有评论:
发表评论