最近一两个月，"房租暴涨"成了关键词。媒体、中介、平民百姓和专家学者都以此为题分享了很多喜怒哀乐，分析了许多数据图表，总结了各个方面的原因，比如季节原因，每年的6－8月都是租房旺季，有大批毕业生就业，需求增加了，租金自然上涨；还有分析说这是前一阵政府对房地产业调控的副作用，原本打算买房的现在都租房观望，等待房价下跌；更有人认为高租金背后一定有推手，房产中介就成了"租金炒家"的代名词。
当然这些都有可能是推高租金20％的表面原因，但是我们不能仅仅因为一两个月的价格变化，就把焦点聚集在房租上，把一切问题都推到不直接相干的人身上，而忽略了寻找实施解决低收入阶层住房问题的根本方法。
用房租与工资比衡量租金高低
考量房租的高低，要看房租占工资的百分比。最近四年来，各大城市房租上涨远低于房价和平均工资上涨幅度。从现有的中国国家统计局的数据来看，2006年到2008年两年间北京和上海等大城市人均年工资涨幅在15％以上。根据中国指数研究院的数据，从2006年10月到2010年4月,上海房租每年上涨约1.7%，比通货膨胀率还要低。同期，北京房租上涨比上海快，大概每年增长12.5%，实际增长率为9％，也比GDP增长率低，比工资增长率更是低了8％左右。
正常租房回报率为5％
以北京为例，如果一个80平方米的两居室月租金是2,800元人民币，年租金是33,600 元人民币。假设这套单元每平米售价18,000元人民币，平均贷款利率是7％，那么租金回报率大概是2.3%，这比每年资产折旧和维护的价格还要低。
在健康的房地产市场，房屋的租金至少要覆盖土地资产折旧和维护的价格，如果我们假设房屋价格保持稳定，房租还要覆盖贷款利率。租金回报率至少要在2.5%。如果购买产权70年的房产，房屋每年的折旧率是1.5%，假设每年房屋维护和管理的费用是1％，那么2.5%的租金回报率恰好可以覆盖这些费用。
比较合理的租金回报率应该跟长期债券利率可比，在中国，这个数字大概是5％。
在北京，如果一个月收入在2,000元人民币的工人能够负担起现租价为2,466元人民币的单元房，那么这套单元房最合理的价格应该是900元人民币。如果要保证租金回报率在2.5%，那么该套房子的房价应该在8,600元人民币每平方米。如果要保证租金回报率为5％，房价要为4,300元人民币每平方米，这大概是目前平均房价的四分之一。
以目前的房价水平和工资水平看，各大城市的房租很难下降。
毕业生工资比房租低很正常
很多媒体报道，近两个月中国大城市房租大涨，大学毕业生薪水还没有房租高，为毕业生叫苦连连。纵观全球大都市，又有多少大学毕业生刚毕业就能一个人租的起70平米的单元房呢？以香港为例，一般大学毕业生都会两、三个同学合租在三、四十平方米的单元房中，平均一个人不到15平方米，每个人要负担的租金大概是其月薪的二分之一。
目前，北京的大学毕业生平均月薪大概是2,500元人民币，如果选择和另两个人租一套3,600元的三居室，每个人只需要付1200元，不到月薪的二分之一，房租工资比要比伦敦、纽约和东京都低。这种情况在国际大会非常普遍，有太多的大学毕业生希望留在大城市，虽然起薪不一定高，但就业机会多，升职希望大，事业发展有前景。
政府要保证"居者有其屋"
房地产市场不能解决社会中低下收入者住房问题。像北京、上海、纽约、伦敦、香港这样的国际大都会，商品房都很贵，超出中下阶层的负担能力。基本原因是这些城市赚钱机会多，所以有钱人多，但在竞争中的失败者也多，而移民和流动人口更是远高于其他地区，所以贫富差距大。纯以市场价格来决定租金和房价，结果一定是大半中下阶层住房困难，城市中出现贫民区，会造成犯罪率高、阶层流动性低等社会问题。所以政府要为买不起房子、租不起房子的人提供廉价房、廉租房。
以香港为例，50％左右的低收入家庭的住房是由政府提供的"公屋"和"居屋"。收入最低的三分之一家庭（一家四口，家庭月收入比入息中位数低三分之一，约在12,000港币左右）每个月只需要缴1,500港币的房租就可以住进大概400平方尺的公屋。月收入稍微高一点的家庭（大概家庭收入在每月15,000-25,000 港币，香港家庭入息中位数约是每月17，000港币）可以向政府申请购买"居屋"，就是以市场价70％左右的价钱购买，这类房子户型比较小，密度也比较高，可以和商品房拉开档次。这两类房子都处于香港较偏远区域，面积较小，但是交通都比较方便。如果没有这些政策，以香港动辄上十万元一平米的房价，大半家庭都负担不起。
（注：作者王泽基现任香港中文大学教授，本文仅代表作者本人观点。）
没有评论:
发表评论