潜规则引爆地王的秘密 广渠路15号申请“拔高”招各方质疑
本报记者 袁晓澜 北京报道
都说计划赶不上变化，但是广渠路15号的变化还是让人惊讶不已。
一切都是地王惹的祸。2009年6月，一家自称为“小公司”的中化方兴投资管理有限公司(下称中化方兴)，在北京广渠路15号拍地现场杀出重围，以40.6亿元天价“一战成名”。
没想到的是，不到半年，2009年12月30日，中化方兴申请调整该地块规划，目标直指调整楼高。而这已经不是广渠路15号第一次修改规划，早在去年拍地之前，广渠路15号就经历过住宅和商业地产面积比例的突然修改。中化方兴的竞争对手们开始质疑：地王，难道是改出来的吗？
地王潮，是2009年楼市的显著特征之一，广渠路15号，这一经典09版地王拿地没到半年就寻思着修改规划，谋求更多商业利益，背后的逻辑让人担心，谁成就了地王？谁又将毁灭地王？
09版地王横空出世
2009年6月的最后一天，参战的加观战的，开发商们和带着“长枪短炮”的记者们把北京国土局二楼土地拍卖大厅挤得水泄不通。刚刚复苏的土地市场中，地王传奇是否能延续，目光聚焦在了广渠路路15号地块上。
万科、SOHO中国、保利地产、远洋地产等巨头悉数到场，而SOHO中国潘石屹更是携夫人张欣一齐出现，显示了其对该地块的重视。拿牌在拍卖现场坐定之后，潘石屹看到后面是生面孔，好奇地问这位竞争对手是哪家公司，对方回答：“小公司。”
接下来，竞价在10号SOHO中国、15号远洋地产和18号保利之间展开。在报出36.7亿元后，远洋退出，最后的竞价在SOHO和保利之间展开，但当大家认定是双雄逐鹿的时候，坐在潘石屹后面的那家“小公司”——3号中化方兴的代表突然杀出，报价36.9亿元。
此后，无论是SOHO中国还是保利出价，都有人毫不犹豫地举牌跟进，当中化方兴报出40亿元时，现场一阵骚动，潘石屹也转身为其鼓掌。
潘石屹和张欣的脸上露出了无奈的笑容，40亿高价后他们不再跟进。“小公司”成了新地王。实际上，这家“小公司”系央企中化集团下属公司，竞价97轮，以40.6亿元、1.6万/平方米的报价，成为了2009年众多央企地王中的典型代表。
在中化方兴之后，是上海绿地30.25亿夺北京大兴地王，大龙地产50.5亿拿下顺义地王，远洋地产以48.3亿拿下亦庄地王，保利地产以30.4亿元拿下朝阳高井地块。
不止北京，全国地王纪录也一次次被刷新。2009年9月，央企中海地产以70.06亿元夺下了上海长风地块，成为新的“中国地王”，但不到一个月，该纪录就被上海绿地超过，绿地以72.45亿元拿下上海徐汇地块。
这又是一个面粉贵过面包的时代，而新的地王仍在被制造出来。
两次蹊跷的
规划调整
然而，广渠路15号地王的位置才坐上6个月，中化方兴就要求对规划作出调整。
2009年12月30日，在北京规划委的网站上出现了一则调整规划的公示，中化方兴申请调整广渠路15号的控制规划，将其中一个地块建筑控制高度由60米调整为80米，另一块由80米调整为100米，并将第三个地块的位置与拟建公园的位置进行调整。
拿地后再改规划，立即引起了当时竞买广渠路15号地的开发商们的不满。
一位当时参与竞拍的开发商向《华夏时报》记者表示：“公开出让的地块，原则上是不能修改规划的，对其他竞拍企业不公平。如果当时的规划就是这样，相信很多企业也会拼到最后。”能将控高调高，该开发商认为“中化方兴还是有点能力的”。
事实上，从挂牌到出让，再到现在调整规划，自始至终都显示出了广渠路15号与中化方兴不一般的关系。
被称为“北京CBD黄金地块”的广渠路15号在2009年5月27日正式挂牌上市，临近拍卖，就在各大开发商竞相备战之际，该地块突生变故。6月9日，北京土地整理储备中心发布了该宗地块的“使用权出让调整公告”，将该地块A4-8、A4-10地块居住和公建比例由7∶3变更为5∶5。这使得广渠路15号地的综合、商业用途建筑面积比之前增加约3万平方米，而住宅面积则缩小了。
标书已经出售，规划已经写入标书中，这一次规划的调整让一些开发商措手不及，质疑政府的违约行为。
地块条件临阵突变，商业面积大幅增加，便有开发商向记者表示，这是为具有商业运营经验的开发商开路而“故意为之”。而当时以运营商业地产而著称的SOHO中国呼声最高，不少旁观的业内人士认为潘石屹将夺得该地块。
但拍卖的结果几乎让所有人大跌眼镜，中化方兴最后胜出，其身份开始浮出水面。
中化方兴隶属于方兴地产(00817.HK)，而方兴地产系大型央企中化集团下属上市公司。公开资料显示，方兴地产成立于2004年，由中化集团控股62.87%，于2007年8月在香港联交所上市，是中化集团以房地产为主业的旗舰企业。其业务主要为地产酒店领域，是中国高端商业地产的领先企业。其深厚的商业地产运营背景，也让人质疑调整商业地产规模与其拿地的蹊跷关系。
为利润而修改规划？
如果说第一次修改规划，对所有竞拍企业还算是公平的，但前脚拿地，后脚改规划，这样的地王还是名副其实的地王吗？
一位负责产品研究的业内人士向记者道出了调整规划背后的奥妙之处：
调整高度，更可能是为了在地块之间挪面积。公园内地块的住宅和公建挪到另外两个地块，公园内地块就能做别墅类的低密度的高档住宅。而挪出来的面积也不浪费，有了高度，可以将挪出来的面积往上盖。因此，这样的改动不光能享受到高档住宅带来的高收益，也能不浪费面积，调整的20米以3米的层高来算，每栋楼的层数增加7层左右。
业界人士都知道调整楼高的好处，调整楼高，能盖更高的写字楼，有可能成为地标性建筑，提高了楼的知名度，有利于租售；住宅高了之后，楼进深能做得更薄，通透性较好，产品品质也更好，价格也能卖得上去。而两个地块之间相互挪面积，增加了公园绿地沿街的面积，而减少了住宅沿街的可能，住宅噪音会更少，产品价格会更高。况且公园里非常适合建别墅等低密度高端住宅，而建在公园里的别墅，价格自然比一般的高档住宅高。
现在再回顾中化方兴副总盖剑高拍地成功之后向媒体表示“价格不算高，在预料之内”，就颇让人玩味了。
一位参与了广渠路15号竞拍的开发商对于中化方兴修改规划的理解是：“出让前规划委、国土局等部门对地块将打造成什么样并不关心，现在土地到了开发商手中，开发商想的都是怎么挣更多的钱。”
但中国土地勘测规划研究院副总工程师邹晓云表示：“调整规划的行为属于违约行为。”因为当规划制定好以后，政府开始公开拍卖土地，相当于政府和所有开发商就土地的规划内容约定好了，而规划的内容，就与价格、成本等挂上了钩。当拍卖成功后，政府与开发商签的土地出让合同是具有法律效力的。无论政府还是开发商，都不能修改土地出让协议。而政府作为土地出让的甲方，如果批准修改的申请，就是违约了。
而对于中化方兴的调整规划的申请，北京规划委办公室负责人杜哲向《华夏时报》表示，中化方兴对规划调整提出了申请，规划委按照相关规定公示30天，收集完意见将对这些意见进行评审，最终决定是否通过中化方兴的申请，因此公示并不代表就批准了。
而拍卖前广渠路15号地突然增加的商业地产面积，拍卖时中化方兴毫不犹豫地出价，拿地后又想方设法地调整规划，对于这一切特殊情况的出现，国土部一位专家怀疑：“可能是之前就策划好了的”。改规划明显是为了提高商业利益，这样的行为非常恶劣，更不能批准，以免为其他开发商树立坏榜样。
名不副实的地王
实际上，北京为已出让土地修改规划已不是第一次了。开发商为了使项目利润最大化或易于开发，修改土地原有规划成为一种普遍的行为。
在2006年由盈大地产拍得的工体北路4号地，就在2009年5月中旬由北京市国土资源局公告修改规划后，增加了地下建筑面积1.14万平方米。
而2009年6月本报曾报道过，当时北京规划委公示了华润置地(武汉)门头沟项目与金融街(11.67,0.13,1.13%)大兴项目的容积率调整。这两个项目均为当时的地王项目，而通过调整容积率和高度的方式，能摊薄成本。
修改容积率、增加可用地面积，是最直接的降低成本增加利润的方式。但广渠路15号地由于其稀缺性，并在CBD东扩后被纳入CBD范围，开发商之间已经争得头破血流了，如果再修改容积率，就太过分了。因此选择修改控高，显得很自然。然而调规划这种涉嫌违规的事并不是每个开发商都能做到的。“公开出让的地块一般不可以调规划，当然要做工作也能调，这就体现公司的能力了。”上述参与竞拍的大型开发商表示。
改规划的事层出不穷，邹晓云个人估计，全国的地王有一半是靠修改规划来消化的。他表示，正是因为政府的违规纵容，才让开发商拿地时不断出高价，而从地王不得不通过改规划来消化高成本可以看出，拿地王是不理智的，也不是真正意义上的地王。
地王可不是好当的。面粉贵过面包，能够及时开发的地王还很少。2008年金融危机爆发，资金链断裂，不少地王退地自保。即便2009年楼市转好，能够开工的地王也寥寥无几。
一位开发商对记者表示，拿了地再拖欠土地款在二、三线城市非常普遍。如果开发时机不好，土地款欠着也就欠着，地方政府也不会催。等时机成熟以后，再交上剩余价款办理相关证件进行开发。
地方政府不光在买地交款上偏袒开发商，在修改规划上也为开发商放水。而如果没了地方政府的纵容，地王的命运又将如何呢？
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