青青
投资有风险，入市须谨慎。楼市的风险在哪里？
先说一个名人，钟镇涛。钟镇涛为什么破产？因为投资豪宅，然后再用手中的豪宅作抵押借高利贷──用途不明。楼价下跌资不抵债，高利贷收走房产依然不够偿还，导致破产。
再说一个大公司，顺驰地产。顺驰地产在2003年曾经以高出评估价50%的地王价格拍下大兴黄村地块，同时还在全国各地高调疯狂拿地，占用大量资金。最后遭遇国家调控政策，资金链断裂，06年被路劲收购。（最近又是地王频出，我很想看看顺义大龙和远洋如何将这台戏唱完。）
最后就是最近热热闹闹的迪拜──这样的一个奇迹也在高楼大厦中倒塌了。
小到个人，大到企业、政府，投资房地产最怕的就是资金链出了问题。总体来说，楼市是一个适合笨人的游戏。只要你拿着不放，风暴也好萧条也罢，捂个5年10年总会回来，至少好过存银行。
但是房地产有一个特别大的缺点，就是占用资金量大，变现慢。曾经看到电视采访一个股市投资者。他说：“每天开盘前就在跌停板的价位上挂着，就是不能成交。”楼市也一样。一旦你需要卖掉套现，房价又进入下行通道，那么只有咬牙硬亏一条路 ……
所以买房的时候一定要做好风险控制，坚决杜绝此类惨剧的发生。只要你没有被迫割肉，挣了赔了都是虚拟的。从长期面上看，收成是可以管饱的。
媒体上常可以看到这样的问答：
问：我们夫妻家庭月收入1万，存款30万，有一套单位分的小房子想升级换代，应该如何买房？
然后专家就开始出主意，首付多少，贷款多少，几年还清，月供多少等等。
买房要是如此简单的数学问题那还需要专家来算么？
在衡量你的消费能力之前，一定要先弄清楚你的抗风险能力。我大概作了一个评估模型，精确度大家可以讨论，但是大方向不错的。
以基准分10分计算，如果评估的结果超过15分，你可以放心消费；如果位于10分左右，建议你谨慎考虑。如果低于5分，我劝你还是不要买了。
* 租售比就是楼盘每个月租金和销售价格的比值。1：200就是购房价等于200个月的租金。一般来说，投资回报率能够达到5%以上是不错的投资。香港基本上稳定在3%左右。如果低于1：500，也就是连2%都达不到，还不如银行利息，完全就是博涨价来获利。一旦租售比普遍高于这个比例，证明楼市对打算长期持有吃房租的投资者已经失去吸引力，主要是炒房的投机客在参与了。此时楼市风险已经很大，必须谨慎入市。
总有人问，现在是不是购房的好时机？房子会不会涨，会不会跌？这个问题恐怕谁也不能回答，因为影响房价的因素是多面的，多变的，必须随时保持关注。但是只要控制好风险，避免斩仓的发生，长期看，中国的城市化进程还在延续，房产的保值能力还是很强的。但是切勿因为房价上涨而头脑发热去跟风，超过自己的承受能力。
高位运行的楼市是富人的游戏。他们玩儿的是闲钱，老百姓玩儿的是身家，如何玩儿得起？
投资有风险，入市须谨慎。楼市的风险在哪里？
先说一个名人，钟镇涛。钟镇涛为什么破产？因为投资豪宅，然后再用手中的豪宅作抵押借高利贷──用途不明。楼价下跌资不抵债，高利贷收走房产依然不够偿还，导致破产。
再说一个大公司，顺驰地产。顺驰地产在2003年曾经以高出评估价50%的地王价格拍下大兴黄村地块，同时还在全国各地高调疯狂拿地，占用大量资金。最后遭遇国家调控政策，资金链断裂，06年被路劲收购。（最近又是地王频出，我很想看看顺义大龙和远洋如何将这台戏唱完。）
最后就是最近热热闹闹的迪拜──这样的一个奇迹也在高楼大厦中倒塌了。
小到个人，大到企业、政府，投资房地产最怕的就是资金链出了问题。总体来说，楼市是一个适合笨人的游戏。只要你拿着不放，风暴也好萧条也罢，捂个5年10年总会回来，至少好过存银行。
但是房地产有一个特别大的缺点，就是占用资金量大，变现慢。曾经看到电视采访一个股市投资者。他说：“每天开盘前就在跌停板的价位上挂着，就是不能成交。”楼市也一样。一旦你需要卖掉套现，房价又进入下行通道，那么只有咬牙硬亏一条路 ……
所以买房的时候一定要做好风险控制，坚决杜绝此类惨剧的发生。只要你没有被迫割肉，挣了赔了都是虚拟的。从长期面上看，收成是可以管饱的。
媒体上常可以看到这样的问答：
问：我们夫妻家庭月收入1万，存款30万，有一套单位分的小房子想升级换代，应该如何买房？
然后专家就开始出主意，首付多少，贷款多少，几年还清，月供多少等等。
买房要是如此简单的数学问题那还需要专家来算么？
在衡量你的消费能力之前，一定要先弄清楚你的抗风险能力。我大概作了一个评估模型，精确度大家可以讨论，但是大方向不错的。
以基准分10分计算，如果评估的结果超过15分，你可以放心消费；如果位于10分左右，建议你谨慎考虑。如果低于5分，我劝你还是不要买了。
| 收入评估 | |||
| 您从事公务员、事业单位或者其他稳定收入的工作 | +1 | 您的工作单位人员流动性大 | -1 |
| 您的配偶工作稳定 | +1 | 您的配偶工作不稳定或者不工作 | -1 |
| 您的单位为员工提供优于医保的医疗保障 | +1 | 您没有医保，只有自行购买的商业保险或者没有任何医疗保障 | -1 |
| 您配偶的单位为员工提供优于医保的医疗保障 | +1 | 您的配偶和子女没有医保或者只有自行购买的商业保险 | -1 |
| 您或者您配偶的单位提供家庭医疗保障 | +2 |
|
|
| 您的家庭月收入是家庭日常开支的两倍以上（不包括房贷车贷） | +2 | 您每个月在支出日常消费和偿还贷款之后基本没有结余 | -2 |
| 您的家庭月收入是家庭日常开支的三倍以上（不包括房贷车贷） | +3 |
|
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| 您或者您配偶有同胞兄弟姐妹 | +1 | 您和配偶均是独生子女 | -1 |
| 支出评估 | |||
| 您和您配偶的父母全部有医保或者更好的医疗保障 | +2 | 您和您配偶的父母中有一方没有医疗保障 | -2 |
|
|
| 您和您配偶的父母中有多人没有医疗保障 | -4 |
| 您在股票和其他高风险项目上的投资小于您积蓄的1/3 | +1 | 您在股票和其他高风险项目上的投资大于您积蓄的2/3 | -1 |
| 您的目标楼盘租售比*在1：200以内 | +2 | 您的目标楼盘租售比在1：500以上 | -2 |
| 您目前没有其他贷款或者投资项目 | +1 | 您目前还有其他贷款或者投资项目 | -1 |
| 您的积蓄足够一次性付款购房 | +3 | 您目前还有其他贷款或者投资项目，且总金额达到家庭年收入3倍以上 | -2 |
* 租售比就是楼盘每个月租金和销售价格的比值。1：200就是购房价等于200个月的租金。一般来说，投资回报率能够达到5%以上是不错的投资。香港基本上稳定在3%左右。如果低于1：500，也就是连2%都达不到，还不如银行利息，完全就是博涨价来获利。一旦租售比普遍高于这个比例，证明楼市对打算长期持有吃房租的投资者已经失去吸引力，主要是炒房的投机客在参与了。此时楼市风险已经很大，必须谨慎入市。
总有人问，现在是不是购房的好时机？房子会不会涨，会不会跌？这个问题恐怕谁也不能回答，因为影响房价的因素是多面的，多变的，必须随时保持关注。但是只要控制好风险，避免斩仓的发生，长期看，中国的城市化进程还在延续，房产的保值能力还是很强的。但是切勿因为房价上涨而头脑发热去跟风，超过自己的承受能力。
高位运行的楼市是富人的游戏。他们玩儿的是闲钱，老百姓玩儿的是身家，如何玩儿得起？
选房三大纪律之二：选择保值的房子
不
管你有几套房子，不管你的房子会不会卖掉，谁都希望房子保值升值，而不是贬值。贬值了，就算不变卖，幸福指数也会受到深刻的影响……如何选择保值的房子？一般来说有两种操作方法，一种是追高，一种是寻找价值洼地。
追高顾名思义，就是追捧高价位的地段和产品。高价自然有高的道理，或者地段卓越，或者品质超然。当然，也有可能是炒作比较成功。如果对房地产不是很了解，也没有时间或者没有兴趣去做太多的功课，那么追高是一个比较简单的方法。毕竟任何一个城市，高价位地段和产品就这么几个，你大概跑一跑看一看，费不了太多的力气。从中再做一些筛选，挑出喜欢的项目投资或居住。
高，意味着稀缺，或者意味着市场认可。贵并不等于高风险。任志强的鱼翅说并没错。香港最高楼价已经达到每平米70万──鱼翅再贵也会有人消费。某些地段某些产品因为稀缺因为不可复制，就算价格高企也是财富保险箱，别人涨它一起涨，别人跌它却未必跌。
追高有一点必须注意就是炒作。一定要相信钱多人傻不是一个笑话，而是现实。一个被炒得很高受到热烈追捧的项目，也许什么实质性卖点也没有，只是通过压迫式销售法，通过假签约炒热了楼盘，维持了高价。但是你仔细想想，这个楼盘要地段没地段，要自然没自然，偏偏价格上千万──那么只有炒作一个解释了。当然中国这么大，找个千把个有钱傻子跟割韭菜一样轻松。所以你去凑了热闹也未必就会赔──只要还有人比你更傻有钱就没事。不过能避免还是尽量避免──干嘛不住聪明人扎堆的地方呢？
这类楼盘现实中其实很好辨认，和别的高价位楼盘一对比就心知肚明，不足为虑。相对来说，寻找价值洼地更像一桩技术活儿。
很多人把“价值洼地”理解为“价格洼地”，好像价格低了就一定是洼地。前文说过，北京本来就是一个多中心的城市，核心地段的分布并不均匀，所以你根本没有办法通过对比北三环和南三环的价格这样的地理等位线来确定洼地的所在。再者，价格低自然有低价的道理。低价代表便宜，却未必代表好货。
实事求是地说，我认为市场是不会有价值洼地这种东西存在的。任何事物，它的价格表现都有其自身的逻辑和合理性。所谓的价值洼地，说的是潜力──是这个地块的未来，是这个地块克服自身缺陷提升价值的能力和可能性。一个便宜的楼盘，如果缺乏潜力，就算2000一平米，它也是吃角子老虎而不是价值洼地。
定位洼地的所在，最好的一个办法是研究城市规划。北京目前热热闹闹的地铁建设，其实在2001年左右我就见过公布的规划，线路、建设年限都有。后来有些调整，但是整体布局没有太大的变化。那个时候地铁线路很少，关注的人也不多。到了奥运会之前地铁大干快上，才有越来越多的人关注到这个利好。现在已经是个非常火热的主题了。
其实除了地铁，在各种政府网站上可以查到很多有用的信息。比如地块规划的功能──商业用地？住宅用地？公园？旧城改造的计划？土地出让的计划？完成情况？这些都可以帮助你更清晰地勾勒出这个区域未来的样子。跟着政府的规划走，跟着政府的投资走，这其实是一个将公共投资消化为个体利益的过程──因为政府投资的力度是没有开发商能够相比的，而这些投资都将体现在你住宅的价格上。正因为如此，亚运村奥运村才会让北四环和南四环有了天壤之别。所以CBD东扩，金融街西扩，可以说都是一些利好。当然，关键还要看力度。政府投得越多，楼盘获益越多。再一个要早关注──CBD东扩的消息可不是今年才出来的。
选定大概区域之后要了解这个区域的卖点和缺点。这个楼盘是否具备本区域的典型卖点？这个卖点是否不可复制？这个区域或者楼盘的缺点是什么，这个缺点是否无法消除？
缺陷分析其实是寻找价值洼地过程中的主要工作。既然是洼地，就代表它的价格比周边同类地段同类楼盘的价格要低。低的原因在哪里？有些原因是很难消除的，比如自然环境，固有观念；有些则不然，比如某个地段一直没有大开发，在售房源比较老旧，环境不如人意──这种情况在老城区很多。这种缺陷一旦开始市政改造，面目全非是指日可待的。又比如石景山周边一直有首钢这个大污染，首钢一搬迁，缺陷因素就消除了。
寻找价值洼地讲究的是悄悄地进村，打枪的不要。如果地块已经开始上涨很多，也就无所谓洼地了。但是判断出来洼地，还必须判断洼地要洼多少年，也就是说改变的契机会在什么时候发生。如果未来太渺茫，时间成本太高，那么实在不如去投资熟地，甚至在熟地先赚了钱再杀回马枪也可。房地产不同于股市，大多数利好消息在正式出台之前都会有消息先漏出来。得到消息再动手，虽然不能抄到最低，但是节约时间成本，也是不错的方法。
俗话说春江水暖鸭先知，寻找洼地的工作一定不能离开开发商。某一个区域的利好，开发商最知道，而且最乐意宣传。你不问他都上赶着告诉你。所以走访在售楼盘，并且和相关的政府机构信息网络确认，是重要的信息渠道，万万不可忽略。
概括起来，追高和抄低，适合不同的需求和不同的人群。投资客适合追高做熟地，自住不妨抄低，反正长期持有；懒人适合追高，因为是已经被市场认可的产品，勤劳的何不多做做工作，找到一块洼地也是很大的成就感！
选房三大纪律之三：选择品质房产
进
入12月，调控政策频频登场，多空方在“遏制”两个字上不断较劲。比较明确的有两点：1，政府不希望看到大涨，也不希望看到大跌；2，政府对于楼市的调控能力非常值得怀疑。所以，最后的结果未必就是政策希望的那样。 目前楼市观望情绪渐浓，投资客出逃的很多，最近成交的地块价格也回归了不少。不过宏观经济的大问题并没有解决。巨量官方和民间资金依然没有找到出路。浙江一地09年的火爆，正是产业病危楼市高烧的症状。中央也反复提出了调结构促消费的发展方向。这个问题不解决好，无处可去的资金依然可能掉头回来在楼市搏傻。
题外话说完了，继续说怎么选房。
北京的楼市在早几年一直处于战国的混乱状态。各个开发商做产品的手法千篇一律，一个个楼盘走过去，只有名称不同，没有性格差异。因此大众在选择产品时对品牌也不那么重视。地段好，房子满意就行了。品牌，在楼市里基本上没什么附加值。
随着楼市价格的上涨，品牌和品质也就越来越凸现出重要性了。因为你要卖高价，总要有让人心甘情愿掏钱的理由。就好像LV，Chanel，其实国内的超A，价格1000左右，做工上和真货真的没什么区别。我的一个朋友拿了真的LV去买假货，买回来让我们猜哪些是真哪些是假──真的猜不出来，无论是材质还是工艺都非常类似。那么真货多卖的一个零，卖的是什么？是品牌，是“真货”两个字。品牌赋予产品高额的附加值，让人掏钱掏得心甘情愿。
现在已经开始有开发商在往品牌的方向努力。绿城、龙湖，都是不错的先行者。当然，在品牌经营还不成熟的市场上，也还不能盲目地追崇品牌。消费者依然需要自身对于品质具备相当的鉴定能力。
品质鉴定主要是两个方面，一个是社区品质，一个是楼房品质。
社区品质包含位置、规划、绿化、配套、物业管理等方面。
很多人买房子比较介意小区外面的大环境，而我认为小区内部的小环境更重要。因为大环境只要不是太偏于一隅，早晚会纳入市政总体发展规划的蓝图。就算晚一点，也是有盼头的。但是小区内部开发商建完之后就不会再有人来改进。过个几年连开发商的项目公司都解散了，更没有指望。
考察社区内部，除了关注比较常见的容积率、绿化率等之外，还要考察到小区的可持续发展能力。车位的配比就非常重要。好多社区因为车位规划不足，不得不将绿地改建为停车场，大大降低了社区的舒适度。
小区内大小户型的配比也很重要。小户型为主的社区入住人数多，投资比例高，人员肯定比大户型为主的社区杂乱一些。
绿化方面讲究很多。大面积铺砖、铺草坪，可以节省成本，而且效果也不错，是开发商的常用手法。而引进成年大树价格会高很多。所以如果小区的绿化比较立体，绿树成荫，这也算是重要的无形资产。
影响社区品质最重要的因素应该是物业管理。前几天北京某高档小区发生了倒车压死孩子的惨剧。好的物业管理应该保障小区业主的安全，有效运用物业费提升小区品质和品牌。无奈在目前的市场上，物业管理行业人员流动性太大。正因为如此，好的物业管理才更有价值。
楼房的品质包括建筑质量、隐蔽工程、高科技手段、装修档次等。
建筑质量是中国人心口的痛。说起来上海倒塌的大楼建筑质量还是挺赞的，连玻璃都没破。建筑质量其实业主很难考察，因为你看到的时候房子已经包裹得严严实实了，类似墙面空鼓之类的那都是小问题，里面的内幕只能等日后出了事才能发觉。这一点上二手房的风险略小一些，一般性隐蔽问题两年左右都会比较集中地暴露出来。在这之后就基本上安全了。如果买的是新房，在交房前可以在遇到极端恶劣天气之后立刻去查看你的房子，比如连续暴雨，或者大风，可以帮你提前发现一些问题。还有一个考察建筑质量的方法是装修。很多人装修的时候要拆墙。一拆墙，房子的质量怎么样就一目了然了。
隐蔽的水电气工程一般关注的人不是太多。是否市政供电供水供气差别不仅仅在价格，还在质量。水尤其要命。北京的地下水污染比较严重，喝不上市政水的小区靠开发商打的地下水，水质如何实在是一件天知地知他知你不知的事情。别墅小区要看看是否直排？热水是否双回路？这些细节有些自己也可以在装修的时候弥补，考察的是开发商盖这个房子时候的心态──是能捞多捞呢，还是想创个牌子？在看不见的地方是否有偷工减料，才是判断开发商理念的最有力依据。
许多人很在乎得房率。实际上，要有供人出入的大堂，有方便搬运家具和紧急疏散的宽敞的过道，要有两部或者三部电梯，这些都要计入公摊。公摊特别少意味着你关入家门的面积大了，但是外面的舒适度乃至安全系数肯定牺牲了。所以公摊应该是适度，而不是一味求小。
另外一个不被人关注但是影响舒适度的要素是层高。一般人选房子习惯放眼四顾──窗外风景，窗内格局，很少有人想到抬头看看。层高是有成本的。对于限高的房子，层高可能意味着多盖一层楼；对于不限高的房子，层高也意味着建筑材料的使用量。房间格局你可以自己改，层高你改不了。大房子尤其要关注层高，避免压抑感。朋友刚买了一处高档公寓，3.3的层高。这个开发商确实比较够意思。
装修是乱花渐欲迷人眼。开发商一般号称几千一平米，实际成本需要打个三折。最节省的办法就是拿看起来很昂贵其实很便宜的一些石材往房子里糊，制造出类似五星级酒店大堂的效果，倒也有人认可。装修比较好判断成本的是橱卫──看看你的橱柜、灶具、卫生洁具的品牌和档次，整套房子的装修档次立现，照妖镜一样。
北京的楼市还是一个发展中的楼市，有时候一些所谓的品质地产似乎还不如另外一些不怎么样的小区回报高，未免让人愤愤。这里面的原因很复杂。不过我选房子首先要自己喜欢。我喜欢，我的租客才可能喜欢，我的下家才可能喜欢。所以即便有些楼盘炒作得很火很热烈，我依然坚持选择有品质的地产。
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