近几个月关注了几个高端住宅项目，基本上位于北京市中心区（四环以内），单价在3.5万元以上，有新房也有二手房。总体来说，调控效果在慢慢显现。上半年这些房子的价格基本上没有什么变化，最近一两个月还有轻微的松动，尤其是二手房，偶尔能有性价比较高的房源出现。
分析高端住宅的走势，首先要分析客户群体。客户群体无非是自住和投资两种，基本上各占一半。在如今的宏观大形势下，投资客不是已经提早获利离场静观事变，就是正在紧绷的现金流链条中挣扎。前者老到，不会在此刻入场；后者冒失，正在交学费。
和普通住宅不同，高端住宅追求的是舒适度和品质感。因此，高端住宅的设计普遍偏大，一居室在80-120平米，二居室在120-200平米，三居更大。面积大造成总价高。按照目前3.5万以上的行情，300万基本上是一个起步价，动辄千万。
有人说高端客户不在乎钱，基本上都是一次性付款。我所了解到的则是一半一半的比例，那还是经济比较好的时候。如今一次性投入八位数以上购置房产的人更加稀少，盖因处处缺钱。房子如果能够贷款，利率还低于商贷，能贷干嘛不贷？如果贷不到，就只好暂时搁置购房计划了。
在经济向好、楼市繁荣时，高端住宅自然也能水涨船高，甚至可以超涨。但是遇到盘整期，就会因为占用资金过大而使目标客户群体迅速缩水。不仅高端别墅面临此困境，随着单价的口高，同样的困境也开始出现在了高端公寓身上。
以一套150平米的两居室高端公寓为例，按照均价4万元计算，总价在600万。此外还有中介费用、营业税（高端公寓倒手比较多，很少有满5年的房源）和个税等，加起来在9%左右，也就是说实际成交价格在650万左右。这样的一套房子如果在北京朝阳区的棕榈泉，一个月可以租14000左右，年收益也就是区区17万左右。而棕榈泉还是北京高端公寓中回报率比较高的社区。
此前投资高端公寓，除了出租之外，最快的获利方式是转手。但是在中央一再重申调控政策不变的大环境下，年末新房降价几乎可以成为定局，二手房不可能不受到冲击。事实上，现在新开盘高端住宅就已经与二手房形成了倒挂。一面是开发商拿出各种促销，另一面则是各种税费手续费的负担，此消彼长，高端二手房的处境更加难堪。上个月看的北京东三环边某高档公寓（新盘）就因为客户资源太少而不得不一再推迟开盘日期。市场的冷落可见一斑。
本次调控，市中心高端住宅因为价格坚挺而再次验证了“地段、地段、地段”的名言。只是在经济和政策的双重大趋势下，整体楼市都面临价值回归的压力。当然，高端住宅因为其特殊性（占用资金多，目标客户少），也具有更多的“捡漏儿”机会。有兴趣的人应该开始留意了。
（作者青青，新闻学硕士，曾经在媒体工作三年，后进入国际机构任职至今。专业是舞笔，兴趣是看房。因为不是职业房虫，不参与房地产倒买倒卖──缺钱，所以自诩为房地产票友。看盘10年，实地踩盘不下100，买房两次，参谋购房无数。愿与各位切磋看房心得。本栏目所述仅代表她的个人观点。）
本文内容归道琼斯公司所有，任何单位及个人未经许可，不得擅自转载使用。
分析高端住宅的走势，首先要分析客户群体。客户群体无非是自住和投资两种，基本上各占一半。在如今的宏观大形势下，投资客不是已经提早获利离场静观事变，就是正在紧绷的现金流链条中挣扎。前者老到，不会在此刻入场；后者冒失，正在交学费。
和普通住宅不同，高端住宅追求的是舒适度和品质感。因此，高端住宅的设计普遍偏大，一居室在80-120平米，二居室在120-200平米，三居更大。面积大造成总价高。按照目前3.5万以上的行情，300万基本上是一个起步价，动辄千万。
有人说高端客户不在乎钱，基本上都是一次性付款。我所了解到的则是一半一半的比例，那还是经济比较好的时候。如今一次性投入八位数以上购置房产的人更加稀少，盖因处处缺钱。房子如果能够贷款，利率还低于商贷，能贷干嘛不贷？如果贷不到，就只好暂时搁置购房计划了。
在经济向好、楼市繁荣时，高端住宅自然也能水涨船高，甚至可以超涨。但是遇到盘整期，就会因为占用资金过大而使目标客户群体迅速缩水。不仅高端别墅面临此困境，随着单价的口高，同样的困境也开始出现在了高端公寓身上。
以一套150平米的两居室高端公寓为例，按照均价4万元计算，总价在600万。此外还有中介费用、营业税（高端公寓倒手比较多，很少有满5年的房源）和个税等，加起来在9%左右，也就是说实际成交价格在650万左右。这样的一套房子如果在北京朝阳区的棕榈泉，一个月可以租14000左右，年收益也就是区区17万左右。而棕榈泉还是北京高端公寓中回报率比较高的社区。
此前投资高端公寓，除了出租之外，最快的获利方式是转手。但是在中央一再重申调控政策不变的大环境下，年末新房降价几乎可以成为定局，二手房不可能不受到冲击。事实上，现在新开盘高端住宅就已经与二手房形成了倒挂。一面是开发商拿出各种促销，另一面则是各种税费手续费的负担，此消彼长，高端二手房的处境更加难堪。上个月看的北京东三环边某高档公寓（新盘）就因为客户资源太少而不得不一再推迟开盘日期。市场的冷落可见一斑。
本次调控，市中心高端住宅因为价格坚挺而再次验证了“地段、地段、地段”的名言。只是在经济和政策的双重大趋势下，整体楼市都面临价值回归的压力。当然，高端住宅因为其特殊性（占用资金多，目标客户少），也具有更多的“捡漏儿”机会。有兴趣的人应该开始留意了。
（作者青青，新闻学硕士，曾经在媒体工作三年，后进入国际机构任职至今。专业是舞笔，兴趣是看房。因为不是职业房虫，不参与房地产倒买倒卖──缺钱，所以自诩为房地产票友。看盘10年，实地踩盘不下100，买房两次，参谋购房无数。愿与各位切磋看房心得。本栏目所述仅代表她的个人观点。）
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