郭凯
王二生活在一个小山村里。他是个种粮好手，每年打的粮食都比村里别的人家多。到了秋收时节，王二家的谷仓总是堆得满满的。在那个“以粮为纲”的世界里，王二就是村里最“富”的人。但王二也有自己的烦心事，除了口粮以外剩下的那么多粮食怎么办？虽然听每个月来村里卖酒的小贩说，山外面的酒坊很需要粮食，要是粮食能运出去，能卖很不错的价钱。只是这个村子太闭塞，粮食根本拉不到外面去。村里也没人会酿酒，要不然这些粮食也能派上用场。王二能做的，只能是把粮食堆在谷仓里。往往是一个冬天过去，春天下几场雨，谷仓里的很多粮食都要发霉坏掉。不发霉的粮食，味道也不是那么好。放了一年以上的粮食，最后的命运多半只能是扔掉。对于王二而言，粮食打得再多，但苦于没有好的用处，最后只能烂在谷仓里。后来就有人给王二出主意。村里有的人家地多粮少，还有的人家因为这事那事缺粮，不如你拿粮食去跟这些人家换地。粮食会烂，但是地不会烂，这样你也不用为粮食的事情那么发愁。王二觉得这是一个不错的主意，于是就这么干了。第一年，王二用所有的余粮换回了一小块土地。虽然这块地很小，十几年的收成才够王二付出的粮食，但是王二还是很高兴。毕竟，就像村里人说的，存粮会烂，但是地不会烂。即便十几年才能把本钱赚回来，但怎么也比粮食烂在谷仓里强。
但事情的发展还是有点出乎王二的意料。王二现在的地多了，结果每年的余粮更多。而村里的地并不算宽裕，没有多少人家愿意卖地，所以王二只能不断的提高价钱才能买回一点点土地。到后来，王二买一块地出的粮食能顶那块地80年甚至100年的收成，贵得已经有点离谱。村里也有人在悄悄嘀咕，觉得王二有点失去理智。但王二仔细想想，还是觉得买地划算。手上拿着粮食，过几年就什么都不剩了。拿着地，地永远在那里，以后至少还可以传给孩子。王二的做法，当然还不小心造成了另一个后果，就是让村里那些真正缺地的家庭再也买不起地。那些人心里都在骂王二，觉得是王二“炒高”了地价。
导致中国房价高的原因有很多，一些原因共识比较多，另一些原因则争议比较大。其中一个比较有共识的原因是很多人买房是用来“投资”的，不是用来“居住”的，投资性购房推高了房价。从温州炒房团、山西煤老板到外资热钱，各种关于有闲钱的群体炒高了房价的故事层出不穷。这也让区别对待首套、二套、三套或者N套房，成了抑制房价政策的一个重点。因为首套房被认为是自住的，而超过二套的则有投资的嫌疑。
但这里一个需要回答的问题是：为什么有那么多人愿意买房“投资”？特别是在不少城市的房价已经涨了如此之多的情况下。这里面的答案可能也有很多，从官商勾结到分配不均，再到“钱多人傻速来”各种解释都有。这篇文章想要强调另外一个原因：房地产也许是中国人保存财富最不差的手段之一。
大概每个有点积蓄的中国人，都会面临一个相同的问题：把钱放在哪里？虽然这几年的选择多了不少，但大的选择无非几种：一是放在银行里，虽然安全但是几乎没有回报，碰到通货膨胀钱还会越存越少；二是把钱投到不比房地产风险更小的股市里；三是买房，房子不怕通货膨胀，长期看即使不升值，保值绝对没问题，有房还能有安全感和稳定感。
如果和前面王二的故事类比，把钱存银行就像是存粮。虽然没有存粮那么极端，但存银行的回报率接近于零甚至时常为负（比如，去年8月到今年8月的实际存款利率就极有可能是负的），就像是存粮会越存越少；而买房跟买地一样，买的是一块真实的资产，握在手里放心，长期还有升值的潜力。因此，在买房和存钱之间，很多个人都会主动选择买房。即便这些人买房的目的未必是炒房，就像王二买地最初的用意也不是炒高地价一样，但这种行为的结果仍然会是推高房价。至于买房和买股之间的取舍，买房对很多人而言恐怕也是更好的选择──一样要承担风险，买房心里可要踏实多了。
归根结底，中国投资渠道的缺乏，让很多中国家庭在金融意义上就像是生活在小山村里的王二。中国有很多人没有钱，但也有很多人有钱。而那部分有闲钱的人，当他们只能在不好的投资（买房）和更不好的投资（存银行或者买股票）之间做选择时，很多人选择了买房。这样做不仅导致了房价高涨、住房空置和很多普通人购房发生困难，这样做更是对资源的错误配置──如果有好的金融体系和投资渠道，这些钱原本可以投到更能够创造价值的地方。
事实上，当一个经济中最好的投资方式竟然是买房的时候，这也恰恰说明了这个经济的金融体系可能存在缺陷。就像在上面王二的村子里，买地卖地并不真正创造任何价值，只是财富在一个村子里流转，而这件事情发生的根本原因还是因为王二的村子没有更有价值的地方投资。中国还是一个资本稀缺的发展中国家，钱投到很多领域都能产生可观的回报，很多中小企业得用百分之十几甚至几十的年利率通过民间金融借贷就是一个明证。如果金融体系运转良好，那资本自然应该是流到最需要钱的地方，这个过程也应该会为投资者创造不错的回报。只是，这个过程没有在中国发生。一方是需要钱的地方没有钱，另一方是有钱的人没处投资，最后把钱投向房地产。
从这个角度说，只要无法有效配置资源的中国金融体系一日得不到根本改善，房地产作为有吸引力的投资品的状况很可能也无法改变，想要缓解高房价的政策最终也可能无功而返。如果要改变王二村子里的高地价，最一劳永逸的做法也许就是修通出山的道路，让王二能有别的方式处理他的粮食。房价也是一样，只有真正存在更好的其它投资渠道，投资性购房推高房价的压力恐怕才能有效释放。
（本文作者郭凯是专注于中国和新兴市场国家问题的经济学者，哈佛大学经济学博士，专业方向为国际金融和中国经济，现就职于国际货币基金组织。文中所述仅代表他的个人观点。）
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