最具话语权的两位中国地产界人士——华远集团总裁任志强与SOHO中国董事长潘石屹，在周四的一次午餐会上，对中国政府最新一轮楼市调控政策给房价和房地产商带来的影响进行了讨论。组织这次午餐会的“2005委员会”授权FT中文网发布这次讨论的全文。
为方便读者阅读，我们将任志强和潘石屹的主要观点总结于下。讨论全文源自现场速记稿，未经任志强与潘石屹审核。
任志强的主要观点：
- 我认为今年中国一些城市房价会跌。一线城市降价10%至15%，大部分城市平均降幅7%，到10月份可能会出现反弹。
- 如果未来几个月房价下跌过快，政府可能会有新的(救市)动作，否则地方财政受不了。
- 开发商不会先死。开发商现在还有13000亿的现金，通常一万亿能维持一年。最多不开工。
- 中国不会出物业税，因为举手表决的人不会同意。另外，中国人只拥有房产70年的使用权，物业税针对的是土地的增值部分，而我们的70年是贬值过程，到后来20年时，没有办法计算。最后，我们没有相应的法律和足够的人才来做评估。
- 从经济学上说，（楼市调控）政策是糟糕的政策，没有可取之处，从改革的角度来看是倒退。这个政策最主要错在老想帮买不起房的人买房。
潘石屹的主要观点：
- 中国的市场处在大的泡沫中间，土地在过去一年半时间里，比房子贵，就是面粉比面包贵。
- （与任志强认为开发商手头资金宽裕不同）我觉得开发商的资金很紧张，这轮调控让很多开发商手中的活钱变成了死钱。从这点来看，房价要跌。
- 上海和北京的房租回报率非常低，只有1%，全球平均水平是7%到8%。在这种泡沫情况下，房价能够一直维持不现实。
- 我觉得物业税应该出，但去年做人大代表的时候写了一个提案，要征求别人的意见，没有一个人给我签字。
现场讨论速记全文：
主持人：各位学长，各位朋友，欢迎来参加商界名家午餐会。这次我们又非常荣幸的邀请到了潘石屹、任志强。大家都知道，今年年初咱们中国的房地产业经过了非常波澜壮阔的一段时间，年初的政策和现在的政策确实发生了很多的改变。大家对于今后房地产市场的看法也进入了一段比较迷惑的状态。所以今天我们也有幸再次请到了潘石屹、任志强两位房地产业的领袖。所以我们大家欢迎二位上台。由你们二位先花几分钟的时间跟大家讲观点，有什么问题可以交流。
任志强：7月份我们看到很多地区的销售是回升的，一个重要原因是价格下降，这种下降幅度会带来销售的回升。成都、重庆、上海比较普遍，会吸引大量的销售客户。平均下来以后，一个城市平均降价7%到8%，这个市场就开始回升。08年的一个问题是，大家都不买房子，国内、国外都不好，国外不好是因为金融危机，国内不好是因为国内GDP持续下降，大量的民工失业，所以内外都不好。因此它是一个全面下降的趋势。10年和08年完全不同，我们10年应该说国外的形势不是太差，起码是从负增长到正增长，增长不多，还是缓和了。第二是国内的经济形势很好，都是一个高增长。今年还是维持在9%左右的GDP增长幅度，有的地区17%、18%的高速增长，有40多个城市保持两位数的增长，接近20%的增长，所以这些地区大量买房子。 因此今年和08年最大的差别，08年都不行，今年是一半红、一半绿，一半城市价格下降，一半城市价格上升，所以出现了两极分化，和国内外的经济形势不一样有很大关系。
任志强：原来的二、三线城市，很多城市价格在涨，虽然有坡度，但是还是涨的算多数。一、二线里头或者是重点城市里头大部分下降，一种是开发商开始降，主要体现在新盘推出价格的下降。08年有很多开发商亏了，那么今年大家学乖了，我那个老盘老楼不管了，但是很多把新盘的价格给降下来了。也是两个原因，一个是开发商有一些现金流不足的，保持业绩，自己调了，销售很快就上来了。第二类是政府控制，目前各地政府在控制一些房子，高价房子不让卖，北京有一些楼盘就是政府官员知道你开盘前一天告诉你，还得降，这样我们就向中央好交代了。确实很多城市都有这种情况，因为国十条新加的规定，预售之前要报价位。结果出现一个情况，房子在一天、两天内卖完。政府的预期比老百姓预期低，如果说政府定的这个价以后，还没有卖完，说明老百姓的预期更低。北京朝阳，这个房子一万三千多，一天卖了12亿，房子卖光了，政府定价的时候低了，所以要涨1000块钱，最多两天卖光了，政府认为这个价位合理，老百姓会买。两种因素的情况下，6月份下降0.1%，7月份持平，我们通常检测的70个城市，可能有10个城市降了，有20个城市降了，就平衡了，最后得出来的指数就出现归零，所以每个城市的趋势不一样，有的城市感觉要涨，有的感觉要降。
任志强：那么下一次问题会更加明显，为什么？国土部土地了增加土地供应量，上半年增长了33%，在一些城市，有的涨了60%，在房价紧张的城市，是负增长，出现了不平衡。北京、上海、南京等等几个大城市基本上都是完成了30%左右的供应指标。就是即使这样，供求关系也不平衡。实际上需要多少？大概需要1200公顷以上，但是大概只完成30%。北京也一样，政府做了公证，上半年供了1450公顷，保证性用地占了23%，商品房用地没有那么多，只完成了32%，到现在不但没有解决，还恶化。我们计划拿这么地，不一定能实现。有可能地高了，市场不买，计划是完不成的，北京有可能出现这种情况，所以处于两难的境地。今年估计北京是完不成计划。为了补充计划总量，要加大保障，保障过头，就这么多指标，多干也不行，这是少数地区的土地供应情况，这种情况如果继续维持下去。总量上可能看，库存会加大，但是从各个城市看，有一些城市库存不加大，反而减少。北京是10万，这个10万套和 08年相比，08年是17.8万，平均维持在14万套。10万套按快速销售，一个月是一万套左右。现在才3000多套。
主持人：你这么讲是对房地产的专业户讲，你干脆把观点，先甩结论，简要说道理。
潘石屹：我来替任总总结一下。他的意思是，去年一定要涨，今年一定要跌。
任志强：意思是有一些城市房价要跌，目前要跌的城市，一线城市我觉得在短期之内可能居于下降的趋势，但反弹可能性最大。二、 三线城市有一些在涨，但土地供应量巨大，后期涨的力度不强。如果今年下降15%到20%，10月份就会有新的动作，否则地方政府受不了。地方政府我放了19亿，一期开发完了，在高峰的时候一亩地250万到300万，都是好地，但是现在，我平均下来只能卖120万，这个债务就还不上了，地方政府就出现了难题。如果这个难题不是一个城市，是多个城市，我们知道去年的土地融资里面7.8万亿左右，相当一部分是土地或者是大部分是土地，这种情况占多数，这些政府就不行了。开发商不会先死，我认为开发商不会先死，开发商会转让。所以开发商一定会在过程中不会死掉，开发商不像其他企业。开发商不死，别的企业得死，厂房设备等等，只有开发商。那么开发商现在的情况是，完全投资23000亿，还有13000亿的现金，通常一万亿维持一年可能，最多不开工。
主持人：给五分钟小潘，你必须说一下你的观点。
潘石屹：我的结论跟任总的结论一样，我们的数据是一样的，结论一样的。我想把今年的过程给大家回顾一下。今年的3月24号两会结束，两会结束之前我就碰到任总公司的一个老总，我说你告诉任总一下，现在央企，不要跟人家抢地。任总说了，有点机会就得试一试。3月24号两会结束，3月25号任总就去抢地。因为央企拿地王，中央电视台有一个节目，一加一，过来采访我，采访了一大堆，就用了一句话：房价到四万五。结果就采访他，当天晚上这个就播出，有人说，探讨探讨中国现在是总理说算还是总经理说了算，结果第二天就写了一个文章，报给总理，两句话惹着总理很不高兴。过了两天见到领导，说，你惹总理生气了，因为这两句话，第一句话是任志强说的，第二句话是白岩松说的，我是冤枉的。
潘石屹：所以到了4月份就下发了新的国十条，新的国十条非常厉害。国十条，任总说了一半，下来的时候，有很多媒体说房价一定要跌，我说不会跌，4月份的时候开发商手里有钱，钱足够多，开发商都是不见棺材不落泪的人，还有几个亿的现金放着，跌不可能，所以我说4月份不可能跌。第二天，为了响应政府新政，全国的房价下降15%。
潘石屹：可是到现在，我觉得从钱上来看，很紧张，第一是以后银行给开发商的贷款。开发商和施工单位有合同之后，开发商没有足够的钱从银行拿到贷款。第二，国十条上规定，以后的收入由银行监管，实际上对房地产的影响是巨大的。我们当时开发项目，用的钱里面有70%、80%来自预售收入，活钱变死钱，原来同时拿到的款，现在两年三年，北京这个月就开始实施，所以到现在为止，房地产开发商有了一半活的钱就变成死的钱。这样短短的几个月时间，因为价格下跌，钱都花出去了，该收的钱没有收回来，从钱看，房价要跌。
主持人：到今年年底是什么样的？往明年全年看？
任志强：矛盾在哪？国外贷款可以按揭，中国是不能的，假如是空的，没有贷款。我觉得从现在开始到年底之前，供应量会增加50%以上，所以是非常大的一个数字。比如说北京现在10万可能还要增加5万，如果消化不掉，持续增长能力强，会迅速超过08年的供应量，这是一个分析。价格我估计就是10%到15%之间就可以哄抢了，大部分城市平均降价在7%左右，我们监测的重庆、成都就是这样。
任志强：我为什么估计10月份就会出现反转？因为宏观经济和房地产下滑的速度会加速。我们总理很自豪的跟德国总理说，我们主动调整让增速下降，我也赞成。但是我们下台阶的时候要一步一步，一步跨多了，就会摔下来。我们08年创了4万个亿，就像运动员似的，很吃力的举杠铃，能轻轻放吗？不能。一下就掉下来了，所以我们担心不在今年，明年的增速就会迅速的下滑，一步掉三个台阶。房地产跟宏观经济连着，如果GDP掉下来，就GDP倒，如果GDP有空间，就往民生倒，一定是两边倒。那么预计可能到明年的年初的时候就开始转向。
任志强：不管是地方政府还是中央政府，可能都受不了。我们现在北京市财政收入因为房地产下滑的幅度是非常大的。去年我们15%是靠房地产，今年下降到12%。没有一个政府能受了。所以到时候，我说房价如果跌到20%、30%，政府比我们急。开发商钱不光是多得是，起码现在还能维持一个相当长的时间，每个公司不一样。今年我们估计33000到34000的供应量，我们还有4亿平方米。就是明年，也可以过日子，没有问题。指望开发商没钱了，指望大跌了，抄底，门都没有。现在手里有房子就等着，早晚得回来，现在手里没有房子要买房子，我觉得9、10月份买房子最好，过了11月份可能就不太好。价格维持可能维持到3、4月份才能恢复。这一段时间博弈很强。你要买一个楼盘的时候，一开盘去买最好。
主持人：小潘同意吗？
潘石屹：任总比较乐观，中国的市场处在大的泡沫中间，土地在过去差不多一年半的时间，比房子贵，面粉比面包贵。你们都是高端人士，在北京、上海都有房子。你们购买房子，把你们的房子租出去，回报率是非常低的，1%，租金太低房价太高，1%的回报率，全世界是多少？7%到8%，如果是简单换算一下，算到股票上就是12.5倍的值，在这种情况下，我觉得在这样泡沫大的情况下，房价一直能够维持住，我觉得不现实。
主持人：大家看有什么问题可以提一下。
提问：刚才你们提房子价格，你们两个有一些各自不一样的地方。我想知道，大家现在都有一种心理预期，以北京为例，二环和三环不一样，大家觉得，开发商都一样，房子降到一个什么价格合理？包括中央层面心里有一个明确的概念？这一次的政策，我觉得可以从一个角度来讲，成功之处在于遏止住了这一轮房子的发烧。你们觉得有一些什么样好的建议？我们希望房地产能够平稳健康的发展，这个平稳对于房地产来讲太难了。我想知道，你们有什么好的建议？
任志强：三环以内的房子降价不可能。现在就是三环以内的土地都没有了，四环以内都快没有了。我觉得三环、四环的房子降价不可能。举个例子，万科的一个楼盘开始定价报给监委是五万，高了，回去想想，就开始降，4万5，不行，接着降。到现在涨了多少？15%都不止。五一以后开盘到现在涨了15%不止。五年之内涨到五万。说概况的时候是一个宏观的分析，不是指导你在个别城市做投资。70个城市的指标，有人涨，有人跌，然后是均值。你还不能说北京，还有五环以内、五环以外。现在四环的房子没有降，我们叫砍头政策，高档房子的销售量压下来，价格没有变，中档往下降。在一个城市或者宏观来说就是7%到8%。
主持人：有最终的需求在支持房地产。
提问：我发现东京相当于咱们四环以里的位置，新房子，130平米，套内的，现在是50万美金左右，北京弄得已经基本上在这个趋势上。第一，把城市的白领挤出去了，工薪上面的一层，会计师，年轻的，35岁或者是外地来的在城市没有办法生活了，我觉得是一个大问题。北京现在比东京贵。
任志强：北京的二环和三环也就一公里，不够那个圈，所以就差很多。东京用同样的钱买完房子以后，生活不下去，为什么？因为其他费用很高，一碗面要几百日元，换算完了比我们贵得多。
主持人：难以为继。
任志强：中国不是小白领要出去，中白领也要出去。国家机关和中央机关的小白领在城里，所以一定要出去。想想中国的特殊决策，不能和国外比。我们房改房，我一年收回一套房子钱。在纽约下城，华尔街旁边的楼，我们4月份刚去，租金回报率也是2%，但是预期过五年以后房子会起来，税是4%到7%，不要以为2%就不行了，如果房子是说我租是2%，过一段时间房子要涨，卖更多的钱，就不会在乎只有2%。我们54%的房改房，对市场的租金压力是巨大的。老百姓买了房子，房租平均4000块钱，两居室好的到6000块钱，高得不的了。
潘石屹：房地产市场有没有泡沫？最关键看租金回报率。回报率不能看十年二十年前的价格，你得按照今天的价格算，否则没有办法算。
任志强：房价等于没有涨，为什么？五万涨到十万，还是一套房子，没有增加。你的概念是不对的。
提问：在政策里头还有一个杀手锏，物业税，你拿着房子得交税。现在有没有可能出台？逼急了会不会出台？不是说第一套房，比如说现在第二套、第三套，如果出了对房地产是什么影响？
任志强：先不说不能出，先说能出。如果能出，在短期之内会把一部分作为投机的房子挤出来，只能说一部分。在短期之内一定会有这个情况。如果出，一定会有一个预期。一年以后有这么多，我做一个决定，什么时候开始增多。他在问，物业税会不会出？不会出物业税。第一个，举手表决的人不会同意。第二个，物业指不动产。第三个，我们现在前期收的太多了，土地70年，无限的土地权，起码70年以后要收，因为我70年已经交给你了，我为什么要交物业税？70年我只是使用权，物业税表示土地的增值部分，我70年是贬值过程，到后来20年的时候，你没有办法计算。我们再说一个最基本的操作形势，我们现在注册的评估师13000个，学过的分布在366个城市以后不够用，用计算机评估没有办法。美国有多少？美国现在来说有十几万的评估师可以做分区的评估，中国还没有法律，不让你进门，评估就没有办法评估。装修和不装修不一样，所以评估值不一样。他们家装修那么好，凭什么收那么多钱，老百姓要反抗。
潘石屹：我觉得应该出。我在去年做人大代表的时候写了一个提案，要征求别的意见，没有一个人给我签字。
任志强：约谈是国十条明确要求的。第一个约谈是地方干部，温总理强调要继续问责。你报了五万块钱，我说你只能卖三千，这就是约谈的办法。
潘石屹：基本上都要约谈，中央的政策出台早，北京在4月末最后一天出台，从今年的5月份开始，每一套房子的价格是省批准。不要听开发商说什么，监委的网站上，每一套房子的价格都有。我们开盘之前，大概十天左右突然实施这个政策，我们在4月中旬做好了，突然实施这个政策。
提问：第一个问题，你们俩认为现在房地产调控的政策，从4月17号以来，这个政策你们觉得合理吗？施行到目前为止怎么判断结果？如果好好研究国务院的文件说，要坚决扼制部分城市房价过快增长，现在到了6月份、7月份房价基本不涨了，到什么程度？第三个问题，现在开发商开始差钱了，从一月份到7月份，从银行贷款30%以上，贷款增长，总量增长才18%，从现在开始往前走，走到什么程度，10月份可能就出现了，这是不是快了点？
潘石屹：我觉得政策对我们这些小人物来说，出台的政策我们就服从政策，服从法律，这个无所谓好还是不好，修改政策的可能性不大。
任志强：政策出台了，不执行也得执行，所以我们得服从政策。这是很简单的道理，不用考虑。从经济学上说，政策是糟的政策，没有任何可取之处，而且从改革的角度来看，完全是倒退。我们从银行的角度说，大家所关心的，九条大家都不关心，尤其是最后一条，让新闻媒体住嘴，新闻媒体不会的。
任志强：银行信贷问题，你们就关心一条银行信贷问题，用银行的信贷政策调节市场的公平问题，一定是错的。中央在大上公平问题，所有的公平问题让地方政策负责，政策不行让市场来承担公平问题，市场恰恰是不能解决公平问题的。我们的政策最主要错在老想帮那些买不起房子的人买房子。最重要的问题政策改为全世界都一样，租不起房子的人租房子，各个国家都用廉租房的办法来解决。如果说我买不起房子，你帮我买，小户型等等的一些，都是让你买，穷人得让他租，所以这个政策要改。但是修改的14条，你们可以找找，中国没有一个媒体登全了。所以要问政策，政策是一塌糊涂，但是没有办法。
提问：最近你们对空置房问题怎么看？
任志强：我们研究大家评论的有65000套的之类，这个不管是万还是千，胡说。商品房从1988年到现在，还不到6万套，去年是550万套，08年是493万套，就这么大量。都算起来，十年的房子全空了，一套都没有人住，这个概念大家要搞清楚，一个小区都空着，我们500万套相当于2%都不到，都空着，十年空着，占总量的20%，五年空着，相当于我们在合理的空置率，8到10之间。所以不需要讨论空置问题，大家不知道新小区里面的比例是多少。另外一个，大家都误解了，上海是全国倒数第五。为什么？因为他有700万套40多的小房子，还有450万套。中国房子必须得拆，所以早着呢，不拆不行了，因为都是黄泥墙。这个图纸怎么来的？是我们一个标准，设计院按这个标准做图纸。所以中国不是在50年的福利分配中过来的人了解，以为我们一开始就是市场经济。英国为什么不拆？因为他过去就是按市场化盖的房子。
潘石屹：空置率，6000万个电表是空的，这个其实就是不太对。就是包括我们前一段时间做的最新的小区，为什么老停电？就是因为统一的电表，供电局不能对每户。我们现在准备拿几百万改造。
提问：今年下半年到明年的房价到底是涨还是跌？
潘石屹：我觉得房价一句两句说不清楚，不跌不涨，就是地价比房价还贵。可是中国社会，我觉得房价的问题，透过房价看到背后的问题是贫富分化的问题，没有成交的价格不是市场价格，一部分人买不起房子，反映了房价背后的事情。我刚才去上海，我觉得北京和上海两个城市特别像，从高端来说，人说的话关心的问题，甚至高端人士穿的衣服的牌子都不一样，在知识化的层面，北京上海基本上一样。第一个一样人口，北京公布是1695万，上海公布1700万，差五万人，实际人口数都超过了2000万，从北京上海商品房的成交量，北京每年占十分之一，上海也是，占商品房的20%，唯一不一样就是上海的面积比北京的城区面积小，这两个城市跟广州深圳还不一样，广州深圳，尤其是广州是第二产业比较发达从经济结构来说，北京和上海的第三产业占的GDP也差不了多少。我到上海去以后，上海周正毅的事件出现以后，土地供应更少，整个拆迁，上海城区拆迁难度特别大，北京四环之内的地未来就是留给党中央办公，所以上海城区的供应量和北京城区的供应量都不会增加。四环以内的房子不要卖，将来有空间还要涨。
主持人：好，今天的午餐会成功结束，我觉得今天非常精彩，信息非常丰富，大家还是给这两位热情的鼓掌，谢谢二位。
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