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港上周宣布的增长数据略高于预期，但欢呼声马上就没了。成为媒体头条的，是8月13日港府公布抑制高房价和炒房行为的新措施。政府终于动了真格要为香港的楼市和经济纠偏，对开发商大佬们来说，这一天会不会成为黑色星期五？
房价位于整个世界的前列，工资处在发达经济体中的后列，而政策听起来又不是不可持续的。再加上一个非民选的重商政府，你可以预计社会矛盾将会紧张到极限。香港人曾经很敬佩那些白手起家的富豪，而现在他们更有可能是憎恨富豪们从自己身上巧取豪夺。
当局现在感到采取行动势在必行，原因之一正是公众对高房价越来越不满。英文日报《南华早报》(South China Morning Post)连发多篇报道，谈及香港包括公寓在内的过高房价，并在上周的一篇社论中呼吁政府改革政策，扩大土地拍卖。在此之前，富豪控制楼市的程度得到了揭密。
据估计，今年全部待售往房中有70%将来自于仅两家大开发商，郭氏兄弟控制的新鸿基地产(SHK Properties)和亚洲首富李嘉诚(Li Ka-shing)的房产旗舰公司长江实业（集团）有限公司(Cheung Kong Holdings)。
香港楼市竞争之少，从来未曾如此昭然若揭。恒基兆业地产有限公司(Henderson Land)最近引起轰动的"世界最贵楼盘"虚假交易案，说明有什么地方出了问题。楼市不仅表现得像是一个扭曲的市场，其结构确实也扭曲，所以房价背离正常的市场行为也就不足为奇。
自全球信贷紧缩与经济衰退以来，香港房价已飙升四成有余。起初豪宅价格的上涨已经蔓延开来，部分大型居民区的房价回到甚至超过了1997年的水平。
当今一件十分明显的事情是，实体楼市几乎是在不利的经济环境之下独自上涨，这跟1997不同，当时楼市飙升之际，从工资到汽车停车费再到股市，整个经济中的一切都在上涨。这又让人怀疑楼市受到了操控。
港府鼓励内地投资者
当然，没有人是被逼着在当前价位买房，但有一个新现象是，内地投资者正谋求在香港从事境外投资。他们对价格好像不那么敏感，常常让其投资性公寓房处在空置状态，可能只是希望把资金从内地转移出来。他们得到了香港政府的鼓励：如果投资超过650万港元（合83.6万美元），还可以拿到居留权。
现在我们需要看看政策到底有没有转变。
长期以来人们就认为，香港的楼市属于一个特例，因为土地拍卖在政府收入中占据了很大一部分。另外，政府过度关注于防止1997年房价下跌逾60%的惨痛情形重演。
所以港府推出了一些政策来维持房价稳定，比如"勾地表"制度规定，只有开发商出价达到政府期望的底价才能启动土地拍卖，在原物业交易完成前转售的"摩货"交易也需获得批准才能进行。
这些措施不仅在地产业稳定前一直使用，而且直到目前还在使用。
上周五港府宣布禁止短时间内转售物业，重新引入1998年停用的措施。该声明还说，土地申请表(俗称勾地表)内，再提供三幅土地，将在未来几个月拍卖。
与此同时香港金管局至少似乎意识到，更高的房价不仅意味着开发商获得更丰厚的利润，还意味着香港经济面临更多债务和金融风险。
声明还说，将把1,200万港元以上、非自用物业按揭成数由原来的七成收紧至六成，这是针对投资物业首次收紧按揭规定。
港府还命令，按揭贷款借款人的供款占家庭收入的比例不能高于50%，而此前为60%。这一变化是为了即使升息两个百分点，借贷者还是有能力偿还。
这些措施可能会产生一些影响，但许多人还是认为不是太彻底，周末一位政府顾问暗示说，港府需要对楼市进行更多遏制，应该考虑限制海外投资客买入物业。
这可能在一定程度上解决中国内地投资客推高楼价的问题。中国内地楼市降温措施一个意想不到的结果是，这使香港楼市更具吸引力。
这听起来比直接解决物业越来越供不应求这一重大问题更来得方便，按照现在的情况，即使拿出更多土地拍卖，当前的地产企业仍可能加以控制，使土地供应达到他们认为合适的程度。
可能需要的不仅是香港领导层或政策的改变，还需要老牌的地产大亨带着他们的数十亿资金退出市场，那时香港人或许才有机会买房，即使是一个小小的单元。
与此同时投资者需要仔细关注政策风险，记性好的人应当会记得香港政府伴随着1997年地产业牛市最后阶段而推出的反投机措施。
Craig Stephen
（本文译自MarketWatch）
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