网易房产8月3日讯 原首规委副总建筑师谢远骥做客网易房产《163视点》栏目时发表了对置业南城的观点。
以下是访谈实录
网易房产：南城正在高速发展中，房价也翻了不少，目前南城处在什么样的阶段？未来的大兴、丰台、房山又有什么样的发展机遇？
谢远骥：北京市现在正在打造世界城（资料、论坛)市，整个北京北（资料、论坛)部地区发展比较快，大家都知道。南城因为发展稍慢，从去年南城几个区的人大代表就提出一个提案，希望将南城建设得好一些，后奥运应该把主要重点放在南城。因为北京是一个整体，你要打造世界城市，不可能把北边建的好，南边建的不好。有句话不是说，北京市市长不是京北的市长，而是北京的市长，所以市长不单要考虑北边，也要考虑南边。这样一来政府就提出考虑南城规划，在三年内投入500亿，据估计，500亿能拉动的整个经济是2900亿，2900亿这么大的数字在最近几年投入到南城，可见南城将面临很好的发展机遇，有很大的发展空间。
规划主要是整体的，要站在很高的位置上统一规划，所谓规划就是土地利用，每一块地究竟要做什么，它的发展方向是什么，要总体规划，有了总体规划以后是区域规划，这条路究竟怎么走，园区怎么分，哪块是生活区，哪块是科技园区，哪块是配套，有了规划以后就像农民种地的种子，撒上好的种子后就能长出好的庄稼来，如果规划很差，以后再怎么建设都不行。我老是这样说，规划好比农民种地的种子，有了好的种子，今后再不断施肥、除草和培育，就能发展出很好的作物。
网易房产：我们知道南城实际分为三大类：大兴、丰台和房山，对这三个地块怎么看，哪块区域优势更好一些？
谢远骥：房山在京南是整个京津冀发展的重要通道和门户，另外房山有浅山区和深山区，山区旅游业也很发达。另外房山原来还有化工厂、科技园，可以依附这些发展化工、建筑材料。总之房山有平原地方的特点，也有山区的特点，还是不错的。
大兴更是平原地带了，大兴发展的非常好，而且中轴线正好通过大兴，将来中轴线的南端正好是大的郊野森林公园，一共600多公顷，也就是6平方公里，将来这将是北京一个新的非常好的生态区，对大兴来说是一种带动，对于环境也能起到很好的作用。另外大兴还有医药园、影视基地等，这些都发展的很不错，大兴的西瓜、绿色植物也是非常出名的。
谢远骥：这几个地方各有特点，都是北京的一部分，但都可以根据自己的特点往前发展，我看都很有前途。丰台靠近市区，它更有优越性。
网易房产：我们已经看到目前大兴的地价、房价在整个南城都处于领跑位置，大兴目前的发展状态是怎样？为什么它的地价、房价都略高呢？
谢远骥：交通是（发展最）主要（的因素），因为大兴跟市区还是比较近的，现在城区要修地铁，修地铁就要搬迁，但城里已经没有地了，所以大兴找出一块地来给西城或东城，因为距离中心城比较近，所以发展稍快点，可能是因为占了地理优势吧。
但我认为房山也不算太远，只比大兴稍微远一点点，过去由于交通不特别方便，就是一条快速路，所以有些影响，但我认为房山还是很有发展前途的，今后大概有四条主要快速路要跟大城连接，目前北京市对房山、大兴（的要求是）要打造成城市功能比较完善的地区，不希望这个地方成为"卧城"，如果成为"卧城"，来回交通和大城联系太密切了，很多人在城里工作，在大兴、房山居住，交通很不方便，所以现在要极力打造当地产业，使人们既在那儿工作，又在那儿生活，这样就能减少交通压力。
以前都说大兴和房山是北京的卫星城，现在不是这个概念，卫星就是要绕着中心城转，现在是某些功能独立了，功能比较完善，能够把大城的一部分人口转移到那儿去，人口在那里就业、居住条件比较好，基本是独立的城市。当然跟大城也有一些联系，但功能基本独立。
网易房产：同样拿南五环和北五环的房价做对比，可能南五环的房价不如北五环的一半，在未来的升值空间方面，如果规划、配套、交通都成熟，有没有可能南五环的房价和北五环一样？
谢远骥：我认为在未来是有可能的，有这样的原因，北五环建的房子比较早，科技含量就很可能低，建的晚，科技含量可能会更高，简单来说，玻璃原来都是单层的，现在都是中空玻璃。原来保温都是内保温，现在变成了外保温，像穿着棉袄一样全部包上了，保温效果非常好，节能也非常好，现在提倡低碳、绿色、环保，新建的房子肯定比以前的房子好。质量好，交通也赶上了，就业等都差不多了，当然南城的价格可能就要提高了。论质卖价嘛，质量好了当然价格就高了。
网易房产：南城卖得好是因为什么呢？
谢远骥：过去直播时也有人问我，我买房子应该买什么地方，那就看你需要了，在什么地方工作就就近买房，如果在北城工作又上南城买房，来回来去好几个小时，这也不合理，所以在南城买房的人最好是就近就业，能够在一个小时之内到达，这样比较合适。现在南城也在逐渐发展各种园区，永定河一带整治以后，有水的让它的水变清，没水的地方就植树，还有湿地，永定河这一带变成了新的经济带，很多园区就落户在这里了。园区落户在这里，就需要有很多职工，很多白领，甚至于有一些工厂，一些工人，他们在那里就业，然后就在那里买房，所以应该逐渐发展产业，产业发展了，房子就涨价了，所以现在政府应该两手抓，一手是建房，另一手是新产业的带动，因为北京北城已经差不多了，中关村一带发展得挺好，大楼一栋栋起来，没地儿再建了。南城还有很多地方可以建，交通就像骨架一样，先建骨架，然后再发展其它，还是很有前景的，因为北京是一个整体，不可能发展了北边就不管南边了，南边后发展，我们刚才也谈到了，后发展也有后发展的优势，优势还有很多呢。
交通方面，之所以地铁速度快，是因为它没有阻碍，到达时间比较准确。现在不是说距离多远，而是以时间距离（来衡量），比如以前通州到CBD买房子，时间距离很少，半个小时就到了，买房子的人考虑非常细致，因为买房对一个人来说是一生中很重要的事，买什么地方的房子一定要考虑时间距离够不够，有了地铁缩短了时间距离，但也是有限度的，倒三次地铁也很麻烦，应该说地铁是拉近了距离，但时间距离还是主要的，现在不以实际距离为主，而是有时间距离的概念。
从长远来说，还是应该就地发展产业，现在政府是这样规划的，俗话说了，罗马不是一天建成的。有了好的规划再来慢慢地建，不断发展，咱们30年前是什么样子？30年后建设得这么快，就说中关村西区，上世纪末我在那儿搞规划，那里还是一片平房呢，经过十来年的建设，现在建设成这样了，所以总得有一个时间的问题，产业也是这样，应该慢慢培育。我相信将来产业布局和整个城市的布局应该是非常完整、现代的，中间一个大团，外面有一些功能小团，是这样的布局。
像是北边，因为13号线通过来，房价马上就涨起来了。香港是这样的，修地铁的钱，开发商应该负担一部分，因为修了市政工程以后就能把区域带动起来，所以从某些方面，开发商应该承担一部分，至于通过什么渠道（来承担），我们不是搞这个行业的所以不太懂，但总得来说，通了快速交通以后，房价肯定会往上涨。
网易房产：随着地铁的开通，洼地会不会被逐渐填平？
谢远骥：这是新的规划理念，以前修天通苑（资料、论坛)、回龙观的时候，那时我还在规划委，当时就没有考虑这些，上马就是要搞一大片经济适用房，没有考虑交通是否能把这些人拉到城里来。
为什么这么搞？当时有一个铁路，从西直门出来一个铁路一直到东直门有一个旧铁路，但这是铁路部门的，北京市规划想用它这个铁路，能不能再铺一层轨，看来技术上不太可行，最后没办法才搞了轻轨。实际上也起到了很好的作用，我在西直门上班，有的职工住在回龙观，天天来得还挺早，也不堵车。国外也是这样，铁路有时候在地底下走，有时候在上面走。
网易房产：在楼市调控的背景之下，置业者应该怎样选择南城的热点？
谢远骥：我感觉到买房子确实有两种，一种属于投资，一种属于需求，投资的人往往容易跟风，这地方一炒作，高了，反正我有钱，就往这儿投吧，将来这地方要涨价，大家一炒，越炒越高，这种人一般都是跟风跑。我认为一般来说，自己因为刚性需求，结婚了，参加工作了，要买房了，那就要仔细考虑，所以我想，考虑买房的（因素）一个就是时间距离是不是满足要求，另外就是这房子的总价是否是你自己托得起的，周边配套怎么样，环境怎么样。过去买房子都是一看房子本身怎么样就买了，现在买房子还要看周围环境，还要配套，还要看它的物业管理，不要小瞧物业管理，以前都不怎么把物业管理看得很重要，实际上如果物业管理得好，你的房子就能升值保值，如果管理得不好，这坏了那儿漏了，房子最后就一塌糊涂，所以物业管理应该是很重要的一部分，我认为应该理性分析，根据自己的需要，不要炒作，也不要跟风，而是要根据自己的实际情况慎重对待，总体来说房价不会往下跌了，资源是有限的，肯定会不断升值，但升的速度不应该是大起大落，而是平稳上升，所以应该理性需求，而不要跟风。
置业机会也是这样的，如果你有很多钱，那就买稍微远一点的房子，在那儿存着，慢慢会涨价的，置业还是要根据自己的情况，有人愿意跟风，通州那儿炒到三万，觉得可能还要涨到五万呢，所以就买了。
黄村、良乡、长阳、窦甸，这几个地方没法儿比较，如果根据刚性需求那就根据刚才说的几条，如果是投资需求，就看它的发展前途，我看都有发展前途，很难说就往这儿投或者就往那儿投。看它的远景，投资主要是看它的发展，有些炒作炒作的过分了，把十年以后的事情拿到今天说，那是十年以后才能打造成的新城，打造世界城市还是在50年以后呢，不能现在就根据50年后的情况来投资。
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