从二战战后开始考察，香港房地产市场在发展过程中，至今有过三次较大幅度调整的“熊市”。我们可以顺便考察下香港银行行业在房地产大幅调整过程中的兴衰成败。房地产行业作为香港的主要经济支柱，房地产市场波动对经济的影响比日本、台湾、泰国、美国等国家地区都更为显著。
第一次“熊市”：1965-1968年
从1954年开始，香港就进入了房地产市场的快速发展时期。一方面是中国内地迁移过去的居民剧增，也带去相当多的资金。香港60年代初期，人口就增加到300万。而伴随的是工业经济的腾飞，1956-1966年，香港制造业工厂数量从2944家增加到了8941家。财富的积累以及人口的迅速增长，加上香港房地产商推进的“分层置业”和“分期付款”模式都导致了香港战后房地产市场的繁荣。期间房价的涨幅是很惊人的，在尖沙咀商业区，地段较佳的商铺在1954年一年，房价就翻了1倍。
而当时的香港房地产企业也大幅增加到1960年的接近2000多家，其中有一定规模的也有400家之多。不过这些房地产企业大多在后来的市场竞争中被淘汰了。例如当时房地产行业的龙头公司：置地、霍英东的立信置业、嘉年地产、廖创兴家族等等，在后面都逐步退出或走向衰亡。
繁荣之后就必然是调整，到60年代初期，市场已经暗藏杀机。这就是60年代初期香港爆发的银行危机。起源是1961年的著名华资银行：廖创兴银行被挤兑破产，创始人廖宝珊脑淤血病逝。为避免进一步的银行风潮，港英政府制定和通过了《1964年银行条例》，首次真正对银行业进行监管，并设立相应的监管指标。其中最主要的包括针对股本的要求（每家银行必须有500万股本要求），流动资金比例至少为25%，投资股票/房地产不能超过股本加储备积累的25%，单一客户贷款比例不能超过总额的25%等等。
港英政府的想法很好，但结果却是致命的。因为香港银行业在经历了长期的粗放式发展后，积累的问题反而全部暴露出来。例如廖创兴银行在1960年的存款总额为1.09亿港币，但在房地产上的投资和贷款就高达8200万，加上家族同时又有经营房地产，其内部的关联交易频繁。在缺乏存贷比、资本充足率限制、单一客户贷款比例限制、流动性限制等等必要的行业监管条件下。香港银行，特别是华资银行的经营毫无稳健性可言，危机一触即发。
1965年1月香港，明德银号被迫申请破产，然后是广东信托商业银行爆发挤兑潮。挤兑风潮席卷全港，在缺乏存款保护背景下，加上英资政府的“不作为”，使得老百姓惊慌失措。恒生、广安、道亨、永隆等诸多华资银行被挤兑。后来在香港政府宣布英镑暂时为法定货币，并且从伦敦大举运送纸钞到港，同时限制储户取款的金额等举措下，暂时平息。不过不久，又爆发更大规模的挤兑浪潮。经营了30多年的本地最大的华资银行——恒生银行被大举挤兑，一个月就失去了存款的1/6，提款的人群，从银行总部一直排到了香港会所。最终不得不以极其低廉的价格向汇丰出售股权宣布结束。这场规模浩大的银行风波，最终只有汇丰、渣打等少数外资银行获益。其中汇丰银行获益最大，一举吞并恒生等本地华资银行，几乎垄断了香港银行行业（市场占有率超过40%）。而华资银行从此走向衰落，也仅有永隆、道亨等少数存活较久。
在银行危机收缩信贷后，引发房地产危机。冒进的房地产商因此遭遇资金周转的危机。1965年香港地价、楼价、租金都开始大幅度下跌。普通住宅及高档住宅价格在一年多时间跌去50%，商业及工业地产价格跌幅更大。在1966年的短暂喘息后，1967年又遭遇香港爆发“反英抗暴”运动，港英政府出动军警镇压群众，左派受国内文革影响，反抗英国政府管辖的活动此起彼伏。香港政局不稳，大批外资人员撤离，中资的中产阶级也纷纷移民。在风雨飘摇中，房地产市场再度恶化。1967年港英政府卖地收入仅有1962年的18.7%。
在危机背后，是新兴力量的崛起，李嘉诚、李兆基、郭得胜、郑裕彤等后来的地产大亨们正是在危机中看到香港未来的希望，大举在低迷时期逆势吸纳廉价地皮物业。这是一次财富的重大转移。
尽管香港在1967年又一次修订了《1964年银行条例》，但并没有解决香港银行的监管问题。例如香港作为一个特殊的管辖区，没有自己的中央银行。汇丰、渣打银行一度作为发钞行，汇丰甚至常常扮演“准中央银行”的最后支付者角色。这些问题，为80年代的又一次大规模银行风波埋下了隐患。
值得一提的是，香港恒生指数（追溯到1960年）从60年代初期的90多点，暴跌至1967年的58点左右，跌幅接近五成。如果时光机器将你带回1966年-1968年的香港，估计正常人是没有胆量敢于投资股市的。首先就是政局不稳。1966年就由于天星小轮加价事件引发动乱。随后港英政府宣布戒严，期间骚乱导致多人死亡。1967年澳门又爆发一二三事件，葡方铁腕镇压，造成3死63人受伤。这导致港澳等地的左派人士极为活跃，被外国人压制已久的矛盾被激化。接着是全港大规模罢工，港英各部门基本处于瘫痪状态。港英政府同时进行全港戒严和宵禁，宣布禁止在任何地方张贴“大字报”等煽动性标语。到9月份，有内地的一些中国搬运工人与罗湖边界的香港警察发生冲突，收缴了他们的枪械。因此，香港人认为中方会军事介入，人心更加惶恐不安。
其次是，香港中下层居民普遍对港英政府的“不公平”、腐败等现象感到不满。1966年8月份的《星岛日报》上刊登的文章是：“认为香港无出路，百万居民迷茫”。民意调查，从18000多户家庭深入调查，接近25%的居民表示如果可以选择，将移民别处。因此判断约100万的居民有意离开香港。白种人对有色人种的种族歧视和不公平的政策措施，成为老百姓最为诟病的地方。
加上当时香港的工业制造业面临欧美发达国家的“反倾销”，制造业举目维艰。而房地产市场的崩溃以及银行的大规模挤兑破产，导致股市更是雪上加霜。到1967年，股市已是散户闻风丧胆的地方。《星岛日报》1967年6月的报道这么说的：“本港上周股票市况，出现大规模崩溃局面，由于人心浮动，降价抛售者挤，跌得更见凄厉。”
正是在这么萧条黯淡的局势下，香港股市却开始了新的一波牛市，而且是至今为止最大规模的牛市。恒生指数从最低约60多点，涨到了1973年的1700多点！而房地产市场、进出口贸易、经济总量，都出现了空前的繁荣。丑到极处便是美。不到两年后的1969年，香港人开始从各个方面来解释股票市场的大幅度上涨了：例如时局的稳定、外资的涌入、“移民”资金的回笼等等。
第二次“熊市”——1981-1984年
其实从1973-1976年期间，香港房地产市场也度过了三年左右的调整时期，但由于此前一轮熊市的打击尚未完全消散，期间房价的涨幅还算平稳，远不如股市累计的泡沫大。因此，当市道调整时，房地产市场价格没有出现大幅度下跌。倒是香港股市在极度投机泡沫破灭和第一次石油危机的双重打击下，出现了历史上最“熊”的超级熊市，恒指一度暴跌至150点，跌去90%多。
值得一提的是，同样的，香港人将股灾归结于很多因素，例如银行加息、石油价格飙升、怡和公司发现假股票等等。甚至也有名嘴呼吁政府“救市”，1973年5月7日，就有这么一篇文章，称“港府应该放手买香港股票”。不过也有有识之士指出，香港对上市公司应有更为严格的管制，另外，本地人缺乏投资经验也是其中最主要的原因。他指出“如果不是，恒指绝不会升至1700多点的高峰，如果投资者在1700多点时购入置地（房地产龙头）公司的股票，当时股价为50.5港币，市盈率高达178倍。”
在石油危机和股市崩溃的双重打击下，香港经济举步维艰，全港失业人数高达20万人，停工关厂时有所闻。而此时，一大批在牛市时期上市的公司暴露出“包装过度”和财务造假事件。例如保利工程公司，1972年12月上市，发行价2.2元港币，上市两个月后的1973年3月份的股价已经涨至25港币，上涨超过10倍。香港没有IPO资金账户的管制，因此，保利工程拿着募集的资金又投入股市炒作股票，此外，主业也存在造假。到1974年终于暴露出种种问题，最后被勒令停盘退市，仅仅上市不到3年。这只是当时香港股市乱象中的一小部分。1975年《星岛日报》这么描述的：“很多坏分子利用香港证券市场监管真空，偷龙转凤将产业变换，夸大市值，再将股票申请上市，所以一个楼宇、一条船、一纸发明，也可以摇身一变成为上市公司。不足两年中，已有一家公司被迫清盘，25家公司宣布不派息，既不派息也不发布财务报表的，则占40家。”
1973年的香港股灾，股票下跌幅度是非常惊人的。不但包括很多小型公司股价跌成仙股（不足1元），蓝筹股和行业龙头公司也都跌到只剩渣。例如汇丰银行1973年最高峰时股价66.4港币，到1974年的一年后，最低跌至7.6元港币。老牌地产龙头香港置地公司股价从66港币，跌至一年后的3.4元。李嘉诚的长江实业，从28.6元，跌至1.7元。
在股灾后，香港政府检讨了自身的监管措施，终于在74年2月通过了《证券法例》和《保障投资者条例》。设立了证监处和证监专员。对于不正当买卖行为进行了约束，包括内幕交易、造市等等。正是经过了对于市场规则的制定和监管完善，香港股市不仅没有覆灭，反而在后期迎来更大的辉煌，这是后话。
在1973年-1975年的经济衰退、房地产市场萧条和股市崩溃的多重打击下，仍有不少优秀的企业脱颖而出，并且成为日后香港股市的中流砥柱。例如汇丰银行，1973年-1976年的净利润分别为2.79亿、3亿、3.33亿、3.93亿港币，没有出现过业绩倒退。恒生银行也是如此，净利润分别为7000万、8150万、9110万、1.19亿港币。还包括东亚银行等其他香港银行龙头公司，都实现了业绩的平稳增长。而李嘉诚的长江实业、李兆基的新鸿基地产等，也都保持了业绩的平稳。正是这种优胜劣汰，保证了香港经济的长期活力。
话说“行到水穷处，坐看云起时”，正当香港经济在70年代初期焦头烂额时，危机却不经意间溜走了。1976年，石油危机终于告一段落，香港经济迅速迎来转机，当年GDP增速高达17.1%。同时，香港政府逐步放松了对外汇、黄金管制，1978年宣布解冻对银行牌照的发放，大批国际银行开始进入香港。同时期，香港人口继续膨胀，从1970年的400万增加到1980年的500万，大量新移民和67暴动时移民的居民重新返回香港。另外，50-60年的生育高峰期人口正值结婚年龄，核心家庭正逐步取代大家族家庭，对住宅的需求旺盛。内地方面，1976年正式粉碎了四人帮，结束了内耗，1979年老邓复出，将工作重心转移到经济上。同时建立了经济特区，吸引外来投资。香港经济引来了前所未有的空前繁荣，1975-1981年，GDP年均增速达到10%以上。
这些因素都刺激房地产市场在1976-1981年出现了繁荣。记录在案的例如小型住宅（40M2）的售价，从1976年的大概2650元/平方米，大幅飙升至1981年的10500元/平方米。香港中区非工业用地拍卖的价格，从1976年最低14910元/平方米，上涨到1981年的347200元/平方米。其中，中区的康乐大厦附近地块，拍卖收入超过47.55亿，创当时的世界最大宗地产交易，单价超过329640元/平方米。在价格飙升的刺激下，投机性日趋严重。“炒楼花”、“炒大厦”，炒风日盛。一个叫“金门大厦”的被在1978-1980年间转手3次，价格从7.15亿，炒到16.8亿。地价、房价的不断上涨，逐渐脱离了老百姓的实际承受能力。
例如1975年，香港普通中小型住宅售价为2300元/平方米，一套40平米的小户型售价为9.2万港币。当时香港普通居民月收入为1300元，购买一套房相当于一个人6年的工资收入水平。到1981年地产高峰时，小型住宅售价为10000元/平方米，而普通居民月收入为3000元港币，相当于8年半的工资水平。另外，银行的不断加息也导致信贷出现收缩。1978年楼宇按揭利率平均为10.62%。1981年10月，楼宇按揭利率更是升至21%的惊人水平。高利率削弱了购买的能力和增加了负担的财务费用。另外，随着第二次全球石油危机的爆发，世界经济在1981-1982年左右陷入了经济衰退中，贸易保护主义抬头，这对于出口业务较大的香港经济构成了沉重压力。
这些因素累积在一起，终于在1981年导致房地产市场崩溃。同时伴随的是银行爆发第二次挤兑破产风潮和股市的绵绵熊市。
1982年铁娘子撒切尔夫人在北京访问，中英双方传出在香港前途问题上产生巨大分歧。于是房地产市场以及股市信心最终崩塌。1982年香港地价普遍下跌40%到60%不等。跌幅最大的是工业用地和高档住宅。南湾道的一些高档住宅土地价格也下跌了60%。香港政府的卖地收入占财政总收入的比例，从最高35%，降到了83年的15%。在低价暴跌的同时，房价也开始大幅下跌。住宅价格普遍下跌3成到4成。例如北角住宅房价从10000元/平方米，跌至6640元/平方米。
冒进的房地产公司遭遇灭顶之灾。恒隆地产、鹰君集团、嘉年地产，还包括老牌的龙头置地公司，都遭遇困境，而佳宁置业等公司更是破产结束。随之而来的，是银行业的新一轮危机。
1982年，百年老店谢利源金铺倒闭，是整个危机的导火索。接着是传出与之有业务往来的恒隆银行被挤兑，短短几个月便到了濒临倒闭的地步。这家历史悠久的华资银行因为在房地产上投入了太多的资金，导致措手不及。最终被香港政府接管。这家银行暴露的问题触目惊心，亏损高达3.36亿，其中一笔2.66亿的款项，被董事挪用。随后，大来信贷财务公司清盘，香港存款保证公司、美国巴拿马财务公司等一批发放信贷的财务公司破产。1985年危机进一步达到高潮，包括海外信托银行、工商银行（并非国内的工商银行）、新鸿基银行、嘉华银行、永安银行、友联银行等一大批小型银行被迫清算。
由于再次暴露出来的银行业问题，1986年香港修订了新的《银行业条例》，其中很大程度是参照了当时刚刚萌芽的巴塞尔协议，例如首次提出了资本充足率的监管指标等等。尽管仍然未能完全解决问题，但毕竟在不断的修订改进中，香港的金融监管日趋完善，也为后面成为国际化金融中心奠定了基础。
值得一提的是，尽管遭遇房地产、股市和经济的多重危机，香港的银行业龙头公司，都保持了很好的发展势头，并没有出现危机。例如汇丰银行，继续利用危机蚕食对手市场份额，继续巩固了自己在香港人心目中的“崇高信用”。汇丰银行在1981-1985年期间，净利润从21.16亿港币，平稳增长至27.19亿港币，期间没有一年是业绩倒退的，但增速相对处于历史的低潮时期。1977年-2003年期间，汇丰银行的净利润从6.14亿港币，增长到了2003年的683.2亿港币，增长了100倍。期间，只有1990年、1998年、2001年业绩出现过倒退。恒生银行也表现出色，1981年-1985年的净利润从5.94亿，增长到9.32亿，没有一年业绩倒退。净利润从1977年的1.54亿，增长到了2003年的95.39亿港币，大致也有接近100倍的涨幅。同时，汇丰银行和恒生银行也是极少数能几十年都在恒生指数成分股之列的公司。
尽管1981-1984年的房地产“熊市”让人印象深刻，但恐怕没有人能想到，随之而来的，却是更大规模的房地产牛市，不仅持续时间超过了10年，而且涨幅也更为惊人。同时，令人跌碎眼镜的，还包括了股市。香港股市自1982年开始调整，最大跌幅接近40%，至1985年，市场反复沉沦，几次从600余点上涨至1000多点，然后又跌回原地。在消磨完投资者的信心和意志后，股市终于开始迎来更大规模的牛市，恒指从600多点，一口气涨到了1987年10月的接近4000点，只不过用了短短2年时间。繁华过后便是危机，1987年10月的全球股灾再一次不经意间重创香港股市，恒指短短几个月便暴跌至1800多点，真是一夜回到解放前。
回首香港历史，不管是金融、房地产，还是股市，都是这么在繁荣和危机中交替前进，只有那些临危不乱，眼光长远的，才能不断将危机转化为机会。而那些利欲熏心，被繁荣蒙蔽眼睛的炒作之士，则不断在各种危机中被市场消灭、淘汰。
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