苏振华专栏:开征房产税的逻辑 稿源:南方都市报 2010-10-06
经济人之苏振华专栏
长假期间，传出了即将开征房产税的消息。财政部有关负责人表示，房产税拟先在部分城市对部分个人拥有的住房试点恢复征收，积累经验后逐步扩大到全国。但有关的消息还是语焉不详，似乎将是要对所有的房产都开征房产税，有消息人士披露，上海、深圳试点房产税已获批，税率为0.3%-0.4%。
在我国，是否应开征房产税本不应该成为一个问题。作为一种财产税，房产税是在持有不动产这一环节缴纳的税收。这是地方政府为了提供地方性的公共服务，如开办义务教育而收取的一种地方性税种，其逻辑在于，地方性公共服务是由本地居民享有的，拥有房地的本地居民就应该为之缴纳税收。但是，我国目前在土地出让这一环节，政府已经收取了40年或70年土地使用费用，也就是说，政府在土地出让时，已经一次性收取了40年或70年的“房产税”，那么，再开征房产税在逻辑上就成了一种重复征税，这当然是不合理的。要么放弃收取土地出让费，要么开征房产税，二者只能是取其一。
当然，目前讨论开征房产税，有一个特定的背景。4月份国家出台了号称史上最严厉的“新国十条”，试图终止房价的暴涨，市场在因此沉寂了几个月后，又开始重拾升势，宣告本轮调控依然失败。房价暴涨，在表面上看来是由投资型买房导致的。为了平抑房价，就必须遏制投资型购房，开征房产税，使持有房产也必须支付成本，故而能对遏制投资型购房产生影响。在几近沸腾的民怨之下，监管部门打算祭出房产税，是可以理解的。
但是要达到遏制炒房的效果，必须满足一个条件，即每年房价上涨的幅度须小于所缴纳的税收。房价一直会涨上去吗？在一个要素充分流动的经济体里，任何商品的价格都是不可能出现长期的持续上涨的，一种商品的价格上涨，这种商品的替代品就会在市场上出现，形成抑制价格上涨的力量。这个道理在房地产这一行业并不会失效。中国的房地产价格之所以持续地惊人地上涨，根本原因就在于土地市场并不是一个充分竞争的市场。有两重因素作用于土地市场。其一，中央政府从维护粮食安全出发，在总量上限制了土地向非农业部分转移的规模。其二，地方政府为了获取高额的土地出让金，有激励实行所谓的“非饱和供地”，导致地价一路飙升。对这种制度格局，市场的基本判断是，长期内土地的供给是不足的，于是持续看涨房价，这是导致投资型购房盛行的根本原因。
这种制度格局在短期内几乎是不可能改变的。但是，住房又是一种无可替代的民生产品，在土地供给数量不可能放开的前提下，为了保障民生，实行居者有其屋，中央政府最希望看到的局面就是户均一套住房，让住房回归到保障性产品的性质，故而限制非自住的投资型购房。在这一系列的限制性条件之下，开征房产税，并不是出于提升地方政府公共服务水平的考虑，而是把房产税作为了一种抑制投资型购房的政策工具来使用了。
即便是开征房产税，效果又会如何呢？这取决于房产供给的总体状况，如果卖方的力量强于买方，房产税就可以转嫁给买方来承担。在土地供应总体上不足这一前提下，住房作为一种无替代物的民生产品，买方基本上没什么谈判能力，这些年来营业税被转嫁给买方承担的情形也会在房产税上同样上演。当然，如果课以重税，情况就会有所不同，而坊间传闻的0.3%-0.4%的税率对房价走势来说几乎可以看作是利好。事实上，在新国十条执行期间，很多地方政府不再供地，这种对国家政策的消极对抗，中央监管部门颇显束手无策。一刀切地开征房产税后，地方政府减少供地的故伎重演是可以想见的。由此房产税的效果如何，将不问可知。
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