房地产资金转移的趋势中蕴涵着巨大风险
随着前两次楼市调控的累计效应以及三次调控的大幕拉开，一线城市地产的进入门槛不断被政策抬高，炒房成本增大，而利润空间缩小。此前尚未被大量资金顾及到的众多非一线城市已经成了投资者和开发商下一个投资炒作的目标。
据统计，2010年全国十大房企买地花了2905亿元，主要就集中在二、三线城市。如恒大这样的开发商，2010年除了在长春、石家庄和兰州等二、三线省会城市圈地外，触角更是延伸到吉林省的通化、辽源等四线中小城市。而随着房地产行业的战略转移，二、三线城市房价也水涨船高。据国家统计局发布的2010年全国房地产市场运行情况显示，2010年12月全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.3%，为连续四个月环比上涨，主要就是由部分二、三线城市房价上涨所致。
目前，这种投资二、三线城市甚至四线城市房地产的趋势已经俨然形成，不断有资金从一线城市或主动或被迫抽离出来抓紧布局，想赶上最新一轮的房地产盛宴，似乎巨额利润已指日可待。但是，这些众多投资决策似乎并没有对要投资的城市群体进行过认真的分析，常常是面面俱到，生怕在“圈地运动”中输人一筹。而实际上，巨大的风险正是躲在这种诱惑的幌子之下。在我们看来，并不是所有城市的房地产市场都会让投资者赚的盆满钵满。也许有的城市会再次复制一线城市的房价狂欢，但更有不少城市可能让投资者和开发商赔的血本无归。
我们首先要明白一点，为什么一线城市的房价总是居高不下？因为这有来自全国和各个地方的资金在支撑。据调查显示，北京市现在新推出的商业楼盘，基本上买家都是外地客户，极少见到北京本地客户。这其实就是在说明，这些一线城市的高房价基本上是用全国的投资或投机资金在支撑着，而以全国的房产投资资金推动少数几个城市的房价并不困难。从全国大量汇集于一线城市的人口、机构也为这种高房价奠定了有购买力的需求基础。现在，投资者或开发商反其道而行，到二、三线城市去投资，沉得越低，炒作的风险就会越大。
安邦首席研究员陈功表示，一线城市现在不让炒，就到二、三线城市去炒作，这是投资者也是房地产开发商们普遍的观点，而这也的确受到了二、三线城市政府官员的欢迎。但问题是，这可能是个愚昧和高风险的决策选择：首先，二线城市与三线城市不一样，虽然我们经常把二、三线城市混为一谈，但实际上只有二线城市才有希望，而三线城市以及四线城市是没有希望的，因为资金覆盖面远达不到那个程度。无论政府官员怎么表态，他们的愿望为何，也必须得有客观条件的支持才行的通。其次，三线城市与四线城市并没有资金眷顾的机会，主要原因在于城市条件不成熟，因为炒作要有资金垫底，要有人接盘才能炒起来，不是投资一把即可的事情。但三、四线城市的容量有限，没有那么多的资金，而且三、四线城市的数量众多，城市特色又不明，都是北京、上海这些城市的简化版复制品，所以资金一进去立即就分散开了，成不了气候，价格不易持续走高。最后，这些城市的收入水平与一线城市差距过大，其收入本身不一定能支撑炒作，但却是支撑市场氛围的重要因素。重庆就是一个例子，它的价格为什么上不去？就是整个城市的收入水平低，棒棒军在CBD里面到处都是，房价上去的可能性不大。
所以，房价能够持续上涨必须有众多因素的支撑。截至2009年底，中国单建制市就有655个，还有近2000个县。而2010年，全国房地产开发投资48267亿元，原来是集中在少数几个一线城市，现在已开始向众多二、三甚至四线城市扩张，分母一大，首先就会严重削弱投资推动房价的力量。而即使是凭借投资和炒作的力量暂时推高了房价，靠三、四线城市居民目前的收入也根本接不起这个盘。后续购买力上不来，房价最终就会高高在上难以出手，形不成持续上涨的动力。而这个局面必然会导致开发商资金链的紧张或断裂，只能靠降价出售，甚至以楼盘抵债。而那些找不到下家的投资者更会被牢牢套在投资的房产上，或者房子在投资者手里转来转去，直到有一个接到最后一棒。
最终分析结论（Final Analysis Conclusion）：
虽然众多的二、三线城市为大量的房产资金提供了新一轮的投资和炒作的机会，但机会的背后仍然蕴涵着巨大的风险。事实上，除了二线城市本身具有的基础及可能得到资金的惠顾，从而给投资者或者房地产开发商提供炒作的空间外，三线、四线城市均不具备这些条件。贸然的投资只会把资金置于巨大的风险之中。
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